Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai - Quy Định Pháp Luật Mới Nhất - Luật Apollo

Hiện nay, những tranh chấp đất đai có chiều hướng gia tăng tại khắp các tỉnh thành, khu vực trong cả nước. Các cá nhân nắm bắt các quy định pháp luật về đất đai còn rất hạn chế làm cho việc giải quyết tranh chấp về đất đai trở nên phức tạp và khó khăn hơn. Khi xảy ra tranh chấp đất đai, cần những kiến thức pháp luật nào để giải quyết hiệu quả nhất? 

Dưới đây là những kiến thức pháp luật cần biết về Giải quyết tranh chấp đất đai, được Luật Apollo tổng hợp và hướng dẫn một cách chi tiết nhất!

Căn cứ pháp lý:

Luật Đất đai 2013

Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015

Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015

Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP

Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Nghị định 01/2017/NĐ-CP

Quy định chung của pháp luật về tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai là gì?

Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013:

“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai”

Tranh chấp đất đai có mấy loại?

Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, tranh chấp đất đai có hai loại:

• Tranh chấp đất đai có giấy tờ
• Tranh chấp đất đai không có giấy tờ

Có các dạng tranh chấp đất đai nào?

Tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP liệt kê các dạng tranh chấp về đất đai gồm: 

• Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất.
• Tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất (tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất…).

Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự

Giải quyết tranh chấp đất đai là việc Tòa án thực hiện theo các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự để đưa ra một bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật bắt buộc có giá trị bắt buộc đối với các bên tranh chấp. 

Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013:

• Tòa án có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai.
• Toà án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy tờ.

Tranh chấp đất đai thông thường chia làm 04 nhóm chính:

• Tranh chấp ai xác định người có quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp về việc xác định ai là người có quyền sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất;
• Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất hoặc thừa kế các tài sản trên đất;
• Tranh chấp về chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất.
• Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất hoặc các giao dịch về nhà ở. 

Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định về thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện vụ án đối với các tranh chấp về đất đai. Không phải dạng tranh chấp nào cũng phải hòa giải tại UBND xã, cụ thể:

• Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất (tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai) bắt buộc hòa giải.
• Đối với tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất không phải là điều kiện khởi kiện.

>>> Xem thêm: Luật sư tư vấn Tranh chấp đất đai

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án

Việc xác định thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về đất đai cũng được xác định tương tự các vụ án dân sự khác: xác định thẩm quyền theo loại việc, theo cấp Tòa án, theo lãnh thổ. 

Thẩm quyền theo loại việc

Tại khoản 5 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, Tòa án có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về đất đai. 

Lưu ý tranh chấp đất đai theo khoản 5 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự là tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất là tranh chấp quan hệ hợp đồng, quan hệ thừa kế có đối tượng là quyền sử dụng đất.

Thẩm quyền theo cấp Tòa án

Tại Điều 35, Điều 37 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai theo cấp được xác định như sau:

• TAND cấp huyện giải quyết tranh chấp đất đai nếu tranh chấp đó không có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài, không cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài.
• TAND cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai có đương sự ở nước ngoài hoặc cần ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài; giải quyết các tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của TAND cấp huyện nhưng cấp tỉnh lấy lên để giải quyết.

Thẩm quyền theo lãnh thổ

Tại điểm c Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 quy định tranh chấp có đối tượng là bất động sản thì chỉ có Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. 

Lưu ý trường hợp có nhiều bất động sản, mỗi bất động sản ở một nơi khác nhau không cùng phạm vi tỉnh thành phố lựa chọn một trong số các tòa án nơi có bất động sản.

Xem thêm bài viết liên quan: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Toà án 

Các giấy tờ cần để chứng minh, thể hiện việc tranh chấp đất đai

Theo quy định tại khoản 1 Điều 91 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, đương sự đưa ra yêu cầu phải nộp cho Tòa án tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu đó là có căn cứ. Đối với những tranh chấp về đất đai tùy từng tính chất vụ việc, nội dung tranh chấp các giấy giấy tờ chứng minh sẽ khác nhau. Tuy nhiên, có thể kể đến một số các giấy tờ như: 

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Trích lục địa chính, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp;
• Quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước;
• Giấy tờ mua bán, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;
• Bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định nghĩa vụ sử dụng đất;
• Các tài liệu về việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất như biên lai nộp thuế, tờ khai, đăng ký quyền sử dụng với cơ quan nhà nước với cơ quan nhà nước có thẩm quyền
• Hợp đồng xây dựng; mua nguyên vật liệu xây dựng;
• Biện nhận thanh toán điền; chứng từ chuyển khoản thanh toán tại Ngân hàng;
• Các tài liệu khác như lời khai, lời chứng, xác nhận của người biết về sự việc.

Thời hiệu khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai

• Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, đòi lại quyền sử dụng đất do người khác đang quản lý, sử dụng. Dạng tranh chấp này không hạn chế về thời hạn khởi kiện nên không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Tức các bên tranh chấp có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết bất cứ lúc nào.
• Đối với tranh chấp đất đai liên quan đến các giao dịch dân sự như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Dạng tranh chấp này có thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết là 03 năm kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể bị xâm phạm (theo quy định tại Điều 429 BLDS năm 2015).
• Đối với tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất. Thời hiệu khởi kiện là 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế (theo quy định tại Điều 623 BLDS năm 2015).

Tuy nhiên, xuất phát từ bản chất của quan hệ dân sự “việc dân sự cốt ở đôi bên” do đó Tòa án chỉ áp dụng thời hiệu khởi kiện khi có yêu cầu của một hoặc các bên. Do đó, tại thời điểm khởi kiện đã hết thời hiệu nhưng các đương sự khác không có yêu cầu Tòa án áp dụng thời hiệu thì Tòa án không áp dụng thời hiệu khởi kiện, vụ việc vẫn được giải quyết theo quy định. 

Xem thêm bài viết liên quan: Thời Hiệu Khởi Kiện Tranh Chấp Đất Đai

Áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai là một vấn đề phức tạp vì vậy việc áp dụng pháp luật sao cho đúng để giải quyết những tranh chấp này là một việc vô cùng quan trọng. 

Theo quy định tại Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 quy định:

“1. Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng từ thời điểm bắt đầu có hiệu lực. Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực. Trong trường hợp quy định của văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực trở về trước thì áp dụng theo quy định đó”.

Như vậy về nguyên tắc hành vi xảy ra tại thời điểm nào thì áp dụng luật tại thời điểm đó (Chỉ áp dụng cho hành vi xảy ra trước hay còn gọi là “hồi tố” nếu có văn bản pháp luật quy định việc hồi tố). Nguyên tắc này vô cùng quan trọng trong việc áp dụng pháp luật nội dung, nếu việc áp dụng pháp luật nội dung không tuân thủ nguyên tắc này thì rất dễ dẫn đến sai sót trong quá trình xử án, ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người dân.  

Áp dụng pháp luật nội dung

Để giải quyết nội dung tranh chấp phải áp dụng luật nội dung tại thời điểm phát sinh quan hệ pháp luật của các đương sự có tranh chấp. Chẳng hạn:

• Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở cần áp dụng quy định pháp luật tương ứng với thời điểm xảy ra hợp đồng mua bán nhà ở, cụ thể: đối với hợp đồng mua bán xảy ra từ ngày 01/7/2015 đến này thì áp dụng Luật Nhà ở năm 2014, Bộ luật Dân sự năm 2015
• Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập từ sau ngày 01/7/2004 đến trước 01/7/2014 áp dụng Luật Đất đai năm 2003, Bộ luật Dân sự năm 2005.

Áp dụng luật hình thức

Áp dụng Bộ luật tố tụng dân sự có hiệu lực tại thời điểm giải quyết vụ án.

Phương án giải quyết tranh chấp đất đai 

Thông thường, khi giải quyết một tranh chấp về đất đai sẽ có hai phương án giải quyết như sau:

Phương án 1:

Căn cứ kết quả phân tích, đánh giá tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện; tài liệu, chứng cứ, chứng minh cho yêu cầu phản tố hoặc ý kiến của bị đơn; tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu độc lập của người có quyền lợi liên quan để đối chiếu với các quy định pháp luật từ đó đưa ra phương án bảo vệ cụ thể.

Phương án 2:

Căn cứ quy định pháp luật

Tìm hiểu tất cả các quy định pháp luật đất đai, Bộ luật dân sự, Thừa kế, hôn nhân gia đình tại thời điểm xảy ra tranh chấp;

Sử dụng nguồn án lệ: tặng cho quyền sử dụng đất Án lệ 03/2016; chuyển nhượng nhà đất Án lệ 04/2016; điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất Án lệ 14/2016...

Vận dụng Nghị định của Chính phủ hướng dẫn luật đất đai để xác định căn cứ xác lập quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt: Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Điều 54 Nghị định 01/2017/NĐ-CP; khoản 5 Điều 26 Luật Đất đai năm 2013.

>>> Xem thêm: Luật sư tư vấn Tranh chấp đất đai

Trên đây là nội dung Luật Apollo giải đáp cho bạn đọc về Những quy định pháp luật hiện hành về Giải quyết tranh chấp đất đai. Nếu bạn đang gặp phải những vấn đề về Đất đai cần được tư vấn, hãy liên hệ ngay tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi để được tư vấn miễn phí:

Công ty Luật Apollo với đội ngũ Luật sư và Chuyên viên tư vấn giỏi, tâm huyết, có nhiều năm kinh nghiệm trong ngành, chúng tôi luôn coi việc bảo vệ quyền lợi cho khách hàng là sứ mệnh hành nghề Luật sư của của mình, đồng hành với thân chủ giải quyết triệt để mọi rủi ro pháp lý.

Luật Apollo cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật chuyên sâu, toàn diện cho cá nhân và doanh nghiệp, sự hài lòng của quý khách là niềm hân hạnh của Công ty chúng tôi!

Apollo

Sáng tạo giá trị - Kiến tạo Bình an