Thẩm Quyền Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai Của Toà Án - Luật Apollo

Tranh chấp đất đai là tranh chấp phổ biến nhất hiện nay. Trong thực tiễn, tranh chấp đất đai phát sinh giữa những người sử dụng đất, giữa người sử dụng đất với người được chủ sử dụng giao quản lý, từ các giao dịch dân sự về bất động sản…Khi phát sinh tranh chấp đất đai, một trong các bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết. Vấn đề đặt ra Tòa án nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai? Nói cách khác, khi muốn khởi kiện tranh chấp đất đai, các bên gửi đơn đến Tòa nào?

Dưới đây là những kiến thức pháp luật cần biết về Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án được Luật Apollo tổng hợp và hướng dẫn một cách chi tiết nhất!

>>> Xem thêm: Luật sư tư vấn Tranh chấp đất đai

Xác định dạng tranh chấp đất đai

Đối với bất cứ tranh chấp đất đai nào, điều đầu tiên cần phải làm đó chính là xác định dạng của tranh chấp đó nhằm xác định thẩm quyền của toà án, tư cách đương sự cũng như việc áp dụng pháp luật như thế nào.

Căn cứ Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định:

“2. Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án”.

Theo quy định trên, tranh chấp đất đai gồm 04 dạng chính sau:

• Tranh chấp đất đai xác định ai là người có quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp về việc xác định ai là người có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. Khi giải quyết các tranh chấp này Tòa án phải xác định quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thuộc về ai. Các tranh chấp phổ biến thường gặp là tranh chấp về ranh giới đất liền kề, ngõ đi, cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bị trùng diện tích, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bị chủ cũ đòi lại đất hoặc chủ cũ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng người sử dụng đất cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng…..
• Tranh chấp đất đai về thừa kế quyền sử dụng đất hoặc thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. Thông thường đây là các tranh chấp yêu cầu phân chia di sản thừa kế. 
• Tranh chấp đất đai về chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất hoặc chia tài sản chung là nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. Bản chất của tranh chấp này là tranh chấp chia tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hoặc ly hôn mà quyền tài sản chung là quyền sử dụng đất.
• Tranh chấp đất đai liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất hoặc các giao dịch về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất, hoặc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất….). Bản chất của các tranh chấp trong trường hợp này là tranh chấp về hợp đồng mà đối tượng của hợp đồng là quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất. 

Như vậy, tranh chấp đất đai rất đa dạng, việc nhận diện các dạng quan hệ pháp luật tranh chấp có ý nghĩa hết sức quan trọng giúp phân biệt thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự với các quan hệ khiếu kiện liên quan đến thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính. 

Đặc biệt, việc nhận diện quan hệ pháp luật đất đai có ý nghĩa quan trọng để xác định thẩm quyền của tòa án, tư cách đương sự trong vụ án và luật áp dụng.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án 

Thẩm quyền của Tòa án theo loại việc

Khoản 5 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 quy định Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai. 

Cần phải hiểu tranh chấp đất đai theo quy định này là tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất. Đối với tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, bản chất là tranh chấp về quan hệ hợp đồng, quan hệ thừa kế, có đối tượng là quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Bộ Luật Tố tụng Dân sự năm 2015 hiện hành, Tòa án có thẩm quyền giải quyết tất cả các các tranh chấp đất đất đai. Xác định thẩm quyền của Tòa án theo loại việc áp dụng quy định tại Điều 26, Điều 28 Bộ Luật Tối tụng Dân sự năm 2015. 

Thẩm quyền của Tòa án theo cấp

Để xác định thẩm quyền của Tòa án theo cấp, cần căn cứ vào các quy định tại Điều 35 và Điều 37 Bộ Luật Tố tụng Dân sự năm 2015. Về cơ bản, các điều luật này sử dụng phương pháp loại trừ nếu không thuộc thẩm quyền của Tòa án cấp huyện thì sẽ thuộc thẩm quyền của Tòa án cấp tỉnh. 

Căn cứ được sử dụng để phân định thẩm quyền của Tòa án theo cấp gồm:

• Dựa vào quan hệ pháp luật tranh chấp
• Dựa vào một số yếu tố nước ngoài
• Dựa vào các trường hợp đặc biệt

Thẩm quyền của Tòa án cấp huyện

Căn cứ khoản 1 Điều 35 Bộ Luật Tối tụng Dân sự năm 2015 và đối chiếu với các quan hệ tranh chấp đất đai, Tòa án cấp huyện có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai sau: 

• Tranh chấp quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản tại khoản 2 Điều 26 Bộ Luật Tối tụng Dân sự năm 2015; 
• Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất tại khoản 5 Điều 26 Bộ Luật Tối tụng Dân sự năm 2015; 
• Tranh chấp chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất hoặc nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất khoản 1 Điều 28 Bộ Luật Tối tụng Dân sự năm 2015; 
• Tranh chấp giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự về quyền sử dụng đất khoản 3 Điều 26 Bộ Luật Tối tụng Dân sự năm 2015.

Ví dụ: Bà H khởi kiện bà E yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và buộc bà E trả lại tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quan hệ tranh chấp giữa bà H và bà E là tranh chấp hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ Luật Tối tụng Dân sự năm 2015. 

Thẩm quyền của Tòa án cấp tỉnh

Thứ nhất, Tòa án cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài

Theo điểm a khoản 1 Điều 37 Bộ Luật Tố tụng Dân sự năm 2015 Tòa án cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai khi có các yếu tố:

• Đương sự ở nước ngoài
• Tài sản ở nước ngoài
• Cần phải ủy thác tư pháp

Cách xác định các yếu tố nước ngoài: Bộ Luật Tố tụng Dân sự năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành hiện tại không có quy định hướng dẫn cách thức xác định các yếu tố nước ngoài. Tuy nhiên, Điều 7 Nghị quyết 03/2012/NQ-HĐTP (trước đây từng có hướng dẫn cho khoản 3 Điều 33 Bộ Luật Tố tụng Dân sự năm 2004, sửa đổi bổ sung năm 201121 có nội dung tương tự như tại khoản 3 Điều 35 Bộ Luật Tố tụng Dân sự năm 2015. Cho nên, có thể áp dụng tương tự quy định trên để xác định yếu tố nước ngoài. 

Thứ hai, Tòa án cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án cấp huyện nhưng cấp tỉnh lấy lên để giải quyết khi xét thấy cần thiết hoặc theo đề nghị của TAND cấp huyện. 

Thứ ba, Tòa án cấp tỉnh có thẩm quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp có yêu cầu hủy quyết định cá biệt (hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất) theo quy định tại Điều 34 Bộ Luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Tuy nhiên cũng cần lưu ý không phải trường hợp nào cứ có yêu cầu hủy quyết định cá biệt cũng thuộc thẩm quyền của Tòa án cấp tỉnh. 

❉ Theo giải đáp tại Phần II Giải đáp nghiệp vụ số 02/2016/GĐ-TANDTC ngày 19/9/2016 của TANDTC cao thì: 

“Khi giải quyết Vụ việc Dân sự có liên quan đến quyết định cá biệt của cơ quan, tổ chức thì Tòa án phải xem xét, đánh giá về tính hợp pháp của quyết định cá biệt đó.

Trường hợp quyết định cá biệt rõ ràng trái pháp luật xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự và phải hủy quyết định đó mới bảo đảm giải quyết đúng đắn Vụ việc Dân sự mà việc hủy quyết định đó không làm thay đổi thẩm quyền giải quyết Vụ việc Dân sự thì Tòa án đang giải quyết Vụ việc Dân sự  tiếp tục giải quyết và xem xét hủy quyết định đó.

Trường hợp việc xem xét hủy quyết định đó dẫn đến thay đổi thẩm quyền giải quyết Vụ việc Dân sự xác định theo quy định tương ứng của LTTHC về thẩm quyền của TAND cấp tỉnh thì TAND cấp huyện đang thụ lý giải quyết Vụ việc Dân sự phải chuyển vụ việc cho TAND cấp tỉnh giải quyết và xem xét hủy quyết định đó.

Trường hợp khi giải quyết Vụ việc Dân sự có liên quan đến quyết định cá biệt nhưng không cần thiết phải hủy quyết định cá biệt đó và việc không hủy quyết định đó vẫn đảm bảo giải quyết đúng đắn Vụ việc Dân sự  thì Tòa án đang giải quyết Vụ việc Dân sự  tiếp tục giải quyết”. 

Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ

Việc xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ nhằm mục đích xác định địa giới hành chính Tòa án nơi nguyên đơn sẽ nộp đơn khởi kiện. 

Theo quy định tại Điều 39 Bộ Luật Tố tụng Dân sự năm 2015 thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ thuộc một trong các trường hợp sau đây:

• Tòa án nơi có bất động sản
• Tòa án nơi nguyên đơn cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở
• Tòa án nơi bị đơn đơn cư trú, làm việc hoặc có trụ sở
• Tòa án theo sự lựa chọn của nguyên đơn 

Đối với các dạng tranh chấp bất động sản, theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ Luật Tố tụng Dân sự năm 2015 

“Thẩm quyền giải quyết theo lãnh thổ của Tòa án được xác định như sau: 

c) Đối tượng của tranh chấp là bất động sản thì chỉ có Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”.

Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, tranh chấp chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất, tranh chấp về các giao dịch về quyền sử dụng đất đều có đối tượng là “bất động sản” do đó chỉ có Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. 

📌 Thực tế hiện nay, đối với các tranh chấp đất đai mà bị đơn và nơi có bất động sản không cùng địa giới hành chính cấp huyện trở lên, việc xác định thẩm quyền theo lãnh thổ của Tòa án xảy ra một số quan điểm như sau:

Quan điểm thứ nhất: áp dụng quy định tại điểm c khoản 1 để xác định tòa án có thẩm quyền. Tòa án nơi có bất động sản là Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất và tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất.

Quan điểm thứ hai: Chỉ có tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết còn đối với tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất tòa án theo lãnh thổ là tòa án nơi cư trú của bị đơn. Quan điểm này dựa trên Điều 8 Nghị quyết 03/2012/NQ-TANDTC:

“3 Đối với tranh chấp về bất động sản quy định tại điểm c khoản 1 Điều 35 của Bộ Luật Tố tụng Dân sự thì chỉ có Tòa án nơi có bất động sản mới có thẩm quyền giải quyết.

4. Trong vụ án về hôn nhân và gia đình, thừa kế tài sản,... mà có tranh chấp về bất động sản thì thẩm quyền giải quyết của Tòa án được xác định theo quy định tại điểm a, b khoản 1 Điều 35 của Bộ Luật Tố tụng Dân sự”

➥ Trong trường hợp này, Luật Apollo cho rằng phải xác định tòa án theo quan điểm thứ nhất mới chính xác. Bởi lẽ:

• Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2004 và sau đó là Bộ Luật Tố tụng Dân sự sửa đổi bổ sung không sử dụng thuật ngữ “Đối tượng tranh chấp là bất động sản” mà sử dụng khái niệm tranh chấp về bất động sản”.
• Nghị quyết 03/2012/NQ-HĐTP hướng dẫn thi hành Bộ Luật Tố tụng Dân sự năm 2004 sửa đổi bổ sung năm 2011 đã hết hiệu lực. Thực tế, Bộ Luật Tố tụng Dân sự năm 2015 và các văn bản hướng dẫn chưa có hướng dẫn cụ về vấn đề trên tuy nhiên do nội dung quy định pháp luật giữa Bộ Luật Tố tụng Dân sự năm 2004 sửa đổi bổ sung năm 2011 và Bộ Luật Tố tụng Dân sự năm 2015 khác nhau cho nên không thể áp dụng tương tự nghị quyết 03/2012/NQ-HĐTP.
• Tại khoản 3 Điều 27 Thông tư 02/2016/TTLT-VKSNDTC-TANDTC quy định “ b)Tranh chấp về hợp đồng có đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất hoặc nhà ở (gồm: tranh chấp về hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất; tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng mua bán nhà ở; tranh chấp về hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê nhà ở; tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng tặng cho nhà ở; tranh chấp về hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng góp vốn bằng giá trị nhà ở…)”.

Thẩm quyền của Tòa án khi bất động sản ở nhiều nơi khác nhau

Cần lưu ý rằng trong trường hợp tranh chấp phát sinh giữa các bên có đối tượng tranh chấp là nhiều bất động sản nằm ở các nơi khác nhau. 

Theo quy định tại khoản 1 Điều 40 Bộ Luật Tố tụng Dân sự năm 2015, nguyên đơn có quyền lựa chọn yêu cầu Tòa án nơi có một trong các bất động sản giải quyết.

Trên đây là nội dung Luật Apollo giải đáp cho bạn đọc về Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của toà án theo quy định pháp luật hiện hành và những kiến thức pháp luật liên quan.

Nếu bạn đang gặp phải những vấn đề về Tranh chấp đất đai cần được tư vấn, hãy liên hệ ngay tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi để được tư vấn miễn phí:

Công ty Luật TNHH Apollo với đội ngũ Luật sư và Chuyên viên tư vấn giỏi, tâm huyết, có nhiều năm kinh nghiệm trong ngành, chúng tôi luôn coi việc bảo vệ quyền lợi cho khách hàng là sứ mệnh hành nghề Luật sư của của mình, đồng hành với thân chủ giải quyết triệt để mọi rủi ro pháp lý.

Apollo cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật chuyên sâu, toàn diện cho cá nhân và doanh nghiệp, sự hài lòng của quý khách là niềm hân hạnh của Công ty chúng tôi!

Apollo

Sáng tạo giá trị - Kiến tạo Bình an