Tranh Chấp Đất Đai Không Có Sổ Đỏ - Những Vấn Đề Cần Lưu Ý - Luật Apollo

Tranh chấp đất đai không có sổ đỏ là dạng tranh chấp rất phổ biến. Thực tế hiện nay vẫn còn rất nhiều thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc sử dụng đất không có kê khai, đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người sử dụng đất không có bất kỳ một giấy tờ gì chứng minh quyền sử dụng. Điều này tất yếu gây khó khăn nếu xảy ra tranh chấp.

Vậy khi xảy ra tranh chấp đất đai không có sổ đỏ, người sử dụng đất phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình? Dưới đây là những kiến thức pháp luật về tranh chấp đất đai không có sổ đỏ được Luật Apollo tổng hợp và phân tích. 

>>> Xem thêm: Luật sư tư vấn Tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai không có sổ đỏ

Theo quy định tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013:

- Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Tranh chấp đất đai bao gồm tranh chấp đất đai mà trên đất không có tài sản hoặc tranh chấp đất đai gắn liền với nhà ở, tài sản gắn liền với đất. 

- Tranh chấp đất đai không có sổ đỏ tức là các bên tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ về đất như:

• Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
•  Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

Tranh chấp đất đai không có sổ đỏ bắt buộc hòa giải tại UBND 

Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai, đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được lựa chọn một trong hai hình thức sau:

• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc tỉnh tùy vào các bên tranh chấp là hộ gia đình, cá nhân hay tổ chức, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
• Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự

➥ Như vậy, đối với tranh chấp đất đai không có sổ đỏ  bắt buộc phải thực hiện thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. 

Chú ý:

Khi giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ cần xem xét các thông tin về tranh chấp đã được giải quyết chưa, quá trình giải quyết tranh chấp (nếu có). Trường hợp chưa hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thì làm đơn yêu cầu đề nghị UBND xã tổ chức hòa giải. 

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ 

Tranh chấp đất đai không có sổ đỏ giải quyết tại UBND cấp huyện/tỉnh

Sau khi hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã không thành, có thể lựa chọn giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ tại Ủy ban nhân dân huyện/tỉnh. 

Việc giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, tỉnh.

Quy trình như sau:

Bước 1: Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

Bước 2: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết.

Bước 3: Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai. Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:

• Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;
• Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã; biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;
• Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;
• Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.

Bước 4: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.

Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp có quyền khiếu nại lên cấp trên trực tiếp hoặc khởi kiện ra tòa theo quy định tố tụng hành chính. 

Tranh chấp đất đai không có sổ đỏ giải quyết tại Tòa án

Hồ sơ khởi kiện gồm có:

• Đơn khởi kiện 
• Các tài liệu, chứng cứ chứng minh nguồn gốc đất như các tài liệu về hiện trạng thửa đất, thể hiện mốc giới, thực tế sử dụng, quá trình sử dụng, tứ cận, giấy tờ mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xác nhận của những người cao tuổi trong làng…
• Biên bản hoà giải nhằm chứng minh đã hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
• Các tài liệu để chứng minh tên và địa chỉ của người khởi kiện, bị đơn, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan như bản sao có chứng thực căn cước công dân, sổ hộ khẩu hoặc giấy đăng ký tạm trú… Đối với đương sự là cơ quan, tổ chức cần chuẩn bị quyết định thành lập hoặc giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. 

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 198 Bộ luật Tố tụng Dân sự trong trường hợp vì lý do khách quan mà đương sự không thể nộp ngay đầy đủ các tài liệu, chứng cứ thì có thể nộp các tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp. 

Tòa án có thẩm quyền

Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 39 BLTTDS năm 2015, đối với tranh chấp là bất động sản thì chỉ có Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Do đó tranh chấp đất đai không có sổ đỏ do Tòa án nơi có bất động sản giải quyết. 

Nếu đất ở nhiều nơi khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi có một trong các diện tích đất để giải quyết. 

Ngoài ra cũng cần làm rõ, các đương sự kể cả người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan có đang ở nước ngoài hay không trường hợp ở nước ngoài thì thuộc thẩm quyền của Tòa án cấp tỉnh nơi có đất tranh chấp. 

Quy trình giải quyết tại Tòa

Bước 1: Người khởi kiện nộp đơn khởi kiện kèm theo các tài liệu chứng cứ có liên quan đến Tòa án nơi có đất tranh chấp. Hình thức nộp hồ sơ:

• Nộp trực tiếp tại tòa
• Nộp qua đường bưu điện

Bước 2: Nếu hồ sơ đầy đủ, chính xác Tòa án thông báo nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí và nộp biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho tòa án.

Bước 3: Tòa án tiến hành thụ lý vụ án.

Trước khi đưa vụ án ra xét xử Tòa án lấy lời khai các bên đương sự, xác minh thu thập chứng cứ, định giá/thẩm định giá tài sản, hòa giải. 

Bước 4: Xét xử sơ thẩm

Trong trường hợp hòa giải không thành thì Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm và ban hành bản án/quyết định sơ thẩm.

Bước 5: Kháng cáo

Trong trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định của Tòa án sơ thẩm, các bên có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. 

Bước 6: Xét xử phúc thẩm

Tòa án cấp trên trực tiếp của TAND cấp sơ thẩm sẽ mở phiên tòa xét xử phúc thẩm, ra bản án, quyết định có hiệu lực thi hành ngay đối với các bên đương sự. 

Trường hợp không đồng ý với bản án phúc thẩm và có căn cứ cho rằng quyết định bản án phúc thẩm không phù hợp với các tình tiết khách quan vụ án, có vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng hoặc có sai lầm trong việc áp dụng pháp luật hoặc xuất hiện tình tiết mới làm thay đổi bản chất vụ án có quyền làm đơn đề nghị xem xét lại bản án theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm.

Lưu ý: Khi thực hiện khởi kiện tranh chấp đất đai không có sổ đỏ, cần phải xem xét đến quá trình giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân. Nếu Ủy ban nhân dân đã và đang giải quyết đơn khiếu nại hoặc đơn khởi kiện của đương sự thì đương sự không có quyền khởi kiện đến Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự. 

Trên đây là nội dung Luật Apollo giải đáp cho bạn đọc về Những vấn đề cần lưu ý trong trường hợp Tranh chấp đất đai không có sổ đỏ và Thủ tục giải quyết theo quy định pháp luật hiện hành.

Nếu bạn đang gặp phải những vấn đề về Tranh chấp đất đai cần được tư vấn, hãy liên hệ ngay tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi để được tư vấn miễn phí:

Công ty Luật TNHH Apollo với đội ngũ Luật sư và Chuyên viên tư vấn giỏi, tâm huyết, có nhiều năm kinh nghiệm trong ngành, chúng tôi luôn coi việc bảo vệ quyền lợi cho khách hàng là sứ mệnh hành nghề Luật sư của của mình, đồng hành với thân chủ giải quyết triệt để mọi rủi ro pháp lý.

Apollo cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật chuyên sâu, toàn diện cho cá nhân và doanh nghiệp, sự hài lòng của quý khách là niềm hân hạnh của Công ty chúng tôi!

Apollo

Sáng tạo giá trị - Kiến tạo Bình an