Chuyển Đổi Mục Đích Sử Dụng Đất Theo Quy Định Pháp Luật - Luật Apollo

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất diễn ra rất phổ biến trên thực tiễn đời sống. Vậy chuyển đổi mục đích sử dụng đất được hiểu đơn giản là gì? Có những điều kiện nào để được tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất? Thủ tục tiến hành việc chuyển đổi mục đích đất như nào? Các vấn đề trên sẽ được Luật Apollo hướng dẫn chi tiết và cụ thể sau đây.

Cơ sở pháp lý

1. Luật Đất đai 2013

2. Nghị định 43/2014

3. Nghị định 45/2014/NĐ-CP

4. Thông tư 09/2021/TT-BTNMT

5.Thông tư 30/2014/TT-BTNMT

6. Thông tư 76/2014/TT-BTC

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất và căn cứ chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với mục đích ban đầu trên cùng một thửa đất. Ví dụ mục đích đất ban đầu là trồng lúa sang đất trồng mía. Việc chuyển đổi này cần có các điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đó là  được sự chấp thuận và đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bằng một quyết định hành chính hoặc phải tiến hành đăng ký biến động.

Theo Điều 52 Luật Đất đai 2013 để chuyển mục đích sử dụng đất cần dựa vào các căn cứ là:

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp thì có  sự hạn chế nhất định vì Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, không phải mọi trường hợp đều được phép chuyển mục đích mà phải căn cứ vào quỹ đất trồng lúa của từng địa phương.

Điều kiện phải phải đăng ký biến động

Theo Khoản 2 Điều 5 Thông tư- 09/2021/TT-BTNMT ban hành quy định các trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động bao gồm:

- Chuyển từ đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác (đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm);

- Chuyển từ đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;

- Chuyển từ đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;

- Chuyển từ đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

- Chuyển từ đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.

Điều kiện phải được cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Theo Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp sau đây phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng bao gồm:

- Chuyển từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

- Chuyển từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

- Chuyển từ đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

- Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

- Chuyển từ đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

- Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

- Chuyển từ đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Theo Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp đất đối với tổ chức. Chấp thuận đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên. 

- Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Quyết định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ từ 0,5 héc ta trở lên sau khi có sự chấp thuận của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và ủy ban nhân dân cấp huyện không được ủy quyền trong việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. 

 

Các bước chuyển đổi mục đích sử dụng đất 

Căn cứ Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất được tiến hành theo các bước sau:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT) đối với hộ gia đình, cá nhân. Đối với tổ chức ngoài hai loại giấy tờ trên thì còn cần văn bản thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng  đối với trường hợp  cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản hoặc chuyển mục đích sử dụng để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán.

Hồ sơ trên được nộp đến bộ phận một cửa cấp huyện (địa phương đã thành lập bộ phận một cửa) hoặc đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với hộ gia đình, cá nhân; Sở Tài nguyên và Môi trường đối với tổ chức (địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa). 

Bước 2: Cơ quan tài nguyên và môi trường (Sở đối với Tổ chức, Phòng đối với hộ gia đình, cá nhân)  có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thông báo cho người dân nộp bổ sung hoàn thiện hồ sơ trong vòng 03 ngày nếu hồ sơ chưa đầy đủ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp cấp có thẩm quyền (cấp huyện đối với hộ gia đình, cá nhân; cấp tỉnh đối với tổ chức ) quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; đưa ra chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ liên quan đến vấn đề tài chính. Theo Điều 61 Nghị định 43/2014 thì không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính), không quá 25 ngày đối với các xã miền núi;  hải đảo; vùng sâu -  vùng xa; vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, Phòng Tài nguyên và Môi trường phải có quyết định cho hộ gia đình, cá nhân sau khi họ thực hiện xong nghĩa vụ tài chính.

Mức tiền sử dụng đất phải nộp sau khi chuyển mục đích sử dụng đất

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; các chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Căn cứ Khoản 1 (đối với tổ chức) Khoản 2 (đối với hộ gia đình, cá nhân) tại Điều 5 Nghị định 45/2014 và Điều 4 (đối với tổ chức) Điều 5 (đối với hộ gia đình, cá nhân) tại Thông tư 76/2014 thì khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp số tiền từng trường hợp dựa theo loại đất ban đầu được chuyển và nguồn gốc sử dụng đất và mục đích chuyển sang loại đất gì. 

• Trường hợp thứ nhất: chuyển từ đất vườn ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang làm đất ở thì phải nộp tiền sử dụng = 50% *( tiền sử dụng tính theo giá đất ở - tiền sử dụng tính theo giá đất nông nghiệp). 
• Trường hợp thứ hai: chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì phải nộp tiền =  tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất cấp tỉnh công bố hàng năm.
• Trường hợp thứ ba: chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở tùy vào hình thức giao đất hay cho thuê đất, tùy thời kỳ và sự ổn định, lâu dài để tính.

Xử phạt khi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất

Tùy vào loại đất và diện tích chuyển đối trái phép mà việc xử lý khác nhau. Bên cạnh việc xử lý là phạt tiền thì người sử dụng đất còn bị buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu.

Trên đây là nội dung Luật Apollo giải đáp cho bạn đọc về chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nếu bạn đang gặp phải những vấn đề hay thắc mắc về đất đai cần được tư vấn, hãy liên hệ ngay tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi để được tư vấn miễn phí.

Apollo cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật chuyên sâu, toàn diện cho cá nhân và doanh nghiệp, sự hài lòng của quý khách là niềm hân hạnh của Công ty chúng tôi!

Apollo

Sáng tạo giá trị - Kiến tạo Bình an