Tranh Chấp Hợp Đồng Đặt Cọc Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất - Luật Apollo

Hiện nay, pháp luật dân sự đã có các quy định khá cụ thể về giao dịch đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy vậy, trên thực tế, trong quá trình thực hiện giữa các chủ thể vẫn thường xuyên xảy ra các tranh chấp về loại hợp đồng này. Vậy, tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Một số dạng tranh chấp phổ biến? Cách giải quyết tranh chấp này ra sao?

Dưới đây là những kiến thức pháp luật cần biết về Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được Luật Apollo tổng hợp và hướng dẫn một cách chi tiết nhất!

Căn cứ pháp lý:

Bộ luật Dân sự 2015

Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Khái niệm hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đặt cọc là một giao dịch dân sự, được xác lập nhằm mục đích đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 định nghĩa về đặt cọc như sau

“Đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.” 

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định.

► Từ hai định nghĩa trên, có thể hiểu, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận của các bên để đảm bảo giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, bên mua đất (bên đặt cọc) sẽ giao cho bên bán đất (bên nhận đặt cọc) tài sản đặt cọc (có thể là một khoản tiền; kim khí quý; đá quý; hoặc vật có giá trị khác) trong một thời hạn để đảm bảo việc ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

>>> Xem thêm: Luật sư tư vấn Tranh chấp đất đai

Các vấn đề cần chú ý khi giao kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Về mục đích của đặt cọc: mục đích của việc đặt cọc có thể chỉ nhằm đảm bảo việc giao kết hợp đồng hoặc chì nhằm bảo đảm việc thực hiện hợp đồng hoặc mang cả hai mục đích trên. 

Dựa vào mục đích như vậy để nhằm phân biệt rõ giữa “tiền đặt cọc” và “tiền trả trước”, bản chất của hai khái niệm này hoàn toàn khác nhau. Tiền đặt cọc là tiền bên mua giao cho bên bán trong thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong khi đó, tiền trả trước là việc bên mua tiến hành trả trước một khoản tiền cho bên bán, nói cách khác là thực hiện trước một phần nghĩa vụ. Chính vì bản chất đã có sự khác biệt nên khi có vi phạm xảy ra, hậu quả pháp lý sẽ khác nhau tùy theo hình thức là tiền đặt cọc hay tiền trả trước.

Trong trường hợp một bên giao cho bên kia một khoản tiền nhưng không xác định rõ là tiền đặt cọc hay trả trước và không lập thành văn bản thì khoản tiền đó được xác định là tiền trả trước.

Về thời hạn đặt cọc: Bộ luật Dân sự 2015 không có quy định cụ thể về thời hạn đặt cọc, tuy nhiên đây lại là một nội dung rất quan trọng của hợp đồng đặt cọc, nếu hai bên không có thỏa thuận trước trong hợp đồng về thời hạn này thì rất dễ dẫn đến cách hiểu không thống nhất và xảy ra tranh chấp.

Về mức phạt cọc: trong trường hợp các bên không có thỏa thuận, bên nhận đặt cọc nếu vi phạm thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Ví dụ: A muốn mua nhà của B, ký với B một hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với số tiền 200 triệu, không có thỏa thuận khác. Tuy nhiên sau đó, B từ chối bán nhà, trong trường hợp này, B phải trả cho A 400 triệu gồm 200 triệu tiền cọc và 200 triệu tiền phạt cọc.

Trong trường hợp các bên có thỏa thuận thì có thể tự do thống nhất số tiền phạt cọc, song số tiền này nên ở một mức hợp lý để bảo đảm được quyền lợi của đôi bên.

Một số tranh chấp liên quan tới hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường gặp

Tranh chấp về hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự mâu thuẫn, xung đột về quyền và nghĩa vụ phát sinh giữa bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc trong quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đặt cọc được áp dụng nhiều trong các giao dịch dân sự của đời sống nên những tranh chấp liên quan tới loại hợp đồng này cũng rất đa dạng, một số tranh chấp liên quan tới hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường phát sinh có thể kể đến là:

• Tranh chấp khi một trong hai bên không thực hiện đúng, đầy đủ các nghĩa vụ đã cam kết với bên kia, chẳng hạn: bên đặt cọc không giao tiền theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, bên nhận đặt cọc đưa quyền sử dụng đất tham gia vào một giao dịch khác…
• Tranh chấp về mức phạt cọc, chẳng hạn: tranh chấp về mức phạt cọc khi xảy ra vi phạm mà trước đó các bên chưa thỏa thuận về mức phạt cọc.
• Tranh chấp liên quan đến việc hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng đất lại không đủ điều kiện để được chuyển nhượng. Đất phải đáp ứng được các điều kiện theo pháp luật đất đai mới được chuyển nhượng, thông thường tranh chấp này phát sinh khi bên đặt cọc chưa có sự tìm hiểu kỹ thông tin về đất hoặc bên nhận đặt cọc cố tình che giấu không cung cấp thông tin cho bên nhận đặt cọc.
• Tranh chấp liên quan đến việc xác định tiền đặt cọc và tiền trả trước. Như đã phân tích ở phần trên, tiền đặt cọc và tiền trả trước đều là một khoản tiền được giao trước, đều có chức năng thanh toán, song tiền trả trước không có chức năng bảo đảm như tiền đặt cọc, cũng không mang tính ràng buộc trách nhiệm, nghĩa vụ của các bên.

Cách giải quyết tranh chấp về hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại tranh chấp dân sự, do vậy, cách giải quyết cũng tương tự với giải quyết các tranh chấp dân sự thông thường. Cụ thể:

• Hai bên tranh chấp tiến hành thương lượng: Đối với phương thức này, khi có vi phạm hay tranh chấp xảy ra, các bên sẽ tiến hành bàn bạc thương lượng để đi tới thống nhất phương án giải quyết.
• Tiến hành hòa giải: các bên tranh chấp nhờ tới người thứ ba làm bên trung gian, cụ thể là hòa giải viên để hỗ trợ việc giải quyết tranh chấp liên quan tới hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ưu điểm của thương lượng và hòa giải đó là tương đối đơn giản, không tốn kém quá nhiều chi phí, nếu tranh chấp được giải quyết thì các bên vẫn có thể tiếp tục hợp tác, mối quan hệ được duy trì. Tuy vậy, hai phương pháp này phải phụ thuộc rất nhiều vào thiện chí của hai bên tranh chấp, do vậy, nếu tranh chấp quá căng thẳng thì rất khó để áp dụng.

• Khởi kiện tại tòa án: đây là phương thức giải quyết tranh chấp thông qua con đường tố tụng tại tòa án. Đối với tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo pháp luật tố tụng dân sự, trong trường hợp các đương sự không có thỏa thuận khác, tòa án có thẩm quyền thụ lý là tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú và làm việc.

Đối với phương thức khởi kiện tại tòa án, tranh chấp sẽ được giải quyết tương đối hiệu quả, kết quả giải quyết sẽ được bảo đảm thực thi bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Song, phương thức này cũng có hạn chế là tốn khá nhiều thời gian, chi phí và công sức của các bên.

⇒ Có thể nói, đối với các giao dịch có đối tượng là tài sản giá trị lớn như quyền sử dụng đất thì việc ký hợp đồng đặt cọc sẽ phần nào tạo niềm tin cho các bên, từ đó giúp cho việc thực hiện hợp đồng có hiệu quả hơn. Bên cạnh đó, khi giao kết hợp đồng, các bên cần chú ý các vấn đề liên quan tới nội dung, thời hạn thực hiện hợp đồng để bảo đảm được quyền lợi cho mình và tránh xảy ra tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nếu bạn đang gặp phải những vấn đề về Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được tư vấn, hãy liên hệ ngay tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi để được tư vấn miễn phí:

Công ty Luật TNHH Apollo với đội ngũ Luật sư và Chuyên viên tư vấn giỏi, tâm huyết, có nhiều năm kinh nghiệm trong ngành, chúng tôi luôn coi việc bảo vệ quyền lợi cho khách hàng là sứ mệnh hành nghề Luật sư của của mình, đồng hành với thân chủ giải quyết triệt để mọi rủi ro pháp lý.

Apollo cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật chuyên sâu, toàn diện cho cá nhân và doanh nghiệp, sự hài lòng của quý khách là niềm hân hạnh của Công ty chúng tôi!

Apollo

 Sáng tạo giá trị - Kiến tạo Bình an