Tranh Chấp Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất - Luật Apollo

Ngày nay, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở nên rất phổ biến, cùng với đó, các tranh chấp liên quan tới hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường xuyên diễn ra, quyền lợi của các chủ thể tham gia giao dịch bị xâm phạm, không được bảo vệ triệt để. Vậy, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Có mấy loại tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộc về cơ quan nào?

Dưới đây là những kiến thức pháp luật cần biết về Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được Luật Apollo tổng hợp và hướng dẫn một cách chi tiết nhất!

Căn cứ pháp lý:

Bộ luật Dân sự 2015

Luật Đất đai 2013

Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP hướng dẫn một số quy định tại khoản 1 và khoản 3 điều 192 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Xét về bản chất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định. Theo đó, người có quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng. Người chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.

► Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự mâu thuẫn, xung đột về quyền và nghĩa vụ phát sinh giữa bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp với bên thứ ba và các tranh chấp khác liên quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng theo quy định của pháp luật dân sự và luật đất đai.

>>> Xem thêm: Luật sư tư vấn Tranh chấp đất đai

Các loại tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tranh chấp liên quan tới hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang bản chất là một tranh chấp hợp đồng dân sự. Có thể phân loại các tranh chấp này thành hai dạng: tranh chấp về hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tranh chấp về thực hiện hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Tranh chấp về hiệu lực hợp đồng thường bao gồm một số tranh chấp cụ thể thường gặp như sau:

• Tranh chấp về hình thức hợp đồng: hợp đồng có được lập thành văn bản hay không, có được công chứng chứng thực tại cơ quan tổ chức có thẩm quyền hay không.
• Tranh chấp về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: hợp đồng có tuân thủ các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không.
• Tranh chấp liên quan đến điều kiện về chủ thể giao kết hợp đồng: chủ thể không đảm bảo điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, bên chuyển nhượng không phải là chủ sở hữu quyền sử dụng đất…
• Tranh chấp do đối tượng của hợp đồng không thực hiện được: không tồn tại quyền sử dụng đất theo hợp đồng, phần quyền sử dụng đất được chuyển nhượng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…
• Tranh chấp do hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội.

Các tranh chấp liên quan tới việc thực hiện thường xảy ra có thể kể đến là:

• Tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán: bên nhận chuyển nhượng không thanh toán hoặc chậm thanh toán, thanh toán không đúng phương thức đã thỏa thuận.
• Tranh chấp về nghĩa vụ chuyển giao đất và các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất: bên chuyển nhượng không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ chuyển giao không kịp thời.
• Tranh chấp về nghĩa vụ đặt cọc theo thỏa thuận: các bên thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng phải đặt cọc một khoản tiền tuy nhiên nghĩa vụ này không được thực hiện.
• Tranh chấp về nghĩa vụ thực hiện thủ tục hành chính theo hợp đồng: công chứng, chứng thức, đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai, nghĩa vụ nộp các loại phí, lệ phí khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất…

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Mỗi khi tranh chấp phát sinh, kể cả tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh nói riêng, nhà nước luôn khuyến khích các bên trước tiên nên tiến hành hòa giải. Bởi nếu hòa giải thành có nghĩa là tranh chấp sẽ kết thúc, hạn chế được sự phiền hà, tốn kém cho các đương sự, giảm bớt được công việc đối với các cơ quan nhà nước có trách nhiệm giải quyết tranh chấp. Luật Đất 2013 cũng quy định về hòa giải theo hướng hòa giải là thủ tục đầu tiên của quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.

Căn cứ theo khoản 2 điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP hướng dẫn một số quy định tại khoản 1 và khoản 3 điều 192 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án:

“Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.”

► Như vậy, đối với tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hòa giải không phải là thủ tục bắt bắt buộc.

Căn cứ theo điều 203 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộc về Tòa án nhân dân và Ủy ban nhân dân. Cụ thể như sau:

• Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp: tranh chấp mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất; tranh chấp mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có giấy tờ theo quy định và đương sự lựa chọn giải quyết tại tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
• Bên cạnh đó, căn cứ theo pháp luật tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là Tòa án cấp huyện nơi có quyền sử dụng đất được chuyển nhượng. Trong một số trường hợp như tranh chấp có yếu tố nước ngoài hay có tính chất phức tạp thì sẽ do Tòa án cấp tỉnh tiếp nhận giải quyết. 
• Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu các bên đương sự không có một trong các loại giấy tờ quy định tại điều 100 Luật Đất đai 2013 và họ lựa chọn Ủy ban nhân dân là cơ quan giải quyết tranh chấp.

Nhìn chung, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những loại hợp đồng rất phổ biến và cũng rất dễ xảy ra tranh chấp. Các hợp đồng này thường có giá trị không hề nhỏ, do vậy, các bên khi giao kết hợp đồng cần chú ý tuân thủ các quy định pháp luật để đảm bảo hiệu lực của hợp đồng cũng như bảo vệ được quyền lợi của mình.

Nếu bạn đang gặp phải những vấn đề về Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được tư vấn, hãy liên hệ ngay tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi để được tư vấn miễn phí:

Luật Apollo cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật chuyên sâu, toàn diện cho cá nhân và doanh nghiệp, sự hài lòng của quý khách là niềm hân hạnh của Công ty chúng tôi!

Apollo

Sáng tạo giá trị - Kiến tạo Bình an