Tranh Chấp Giao Dịch Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất - Luật Apollo

Ngày nay, có nhiều loại giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp trong đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra phổ biến nhất trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Chính vì vậy, nó cũng là giao dịch xảy ra nhiều tranh chấp nhất. Vậy khi gặp những Tranh chấp trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải giải quyết thế nào?

Bài viết dưới đây sẽ đưa ra quan điểm và những kiến thức pháp luật liên quan để giải quyết vấn đề trên, mời bạn đọc tham khảo!

Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự 2015

Luật đất đai 2013

Nghị định 43/2014 nghị định hướng dẫn luật Đất đai

Bộ luật tố tụng dân sự 2015

Tranh chấp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Vụ việc 1:

Chào luật sư, tôi ở Bình Định có câu hỏi xin được Luật sư tư vấn:

Vừa rồi gia đình tôi có mua một mảnh đất với ông L dự định để mai sau sẽ để cho con cháu. Tuy nhiên đã 3 năm trôi qua đến nay tôi có đến để kiểm tra thì thấy nhà ông lý vẫn sử dụng mảnh đất đã bán cho tôi để trồng cây ăn quả. Tôi đã yêu cầu ông L chặt đào nhưng không ông L không nghe, tôi cũng đã khiếu nại đến Uỷ ban nhân dân xã nhưng không thành. Luật sư cho tôi hỏi giờ tôi phải làm sao? Và tôi được hưởng bồi thường từ việc đất của tôi nhưng ông L lại sử dụng không?

Giải đáp:

Chào anh, cảm ơn anh đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Apollo. Với thắc mắc của anh sẽ được Luật Apollo giải đáp như sau:

► Để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình:

Theo khoản 9 Điều 26 Luật tố tụng dân sự quy định Những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án trong đó có Tranh chấp đất đai. Để xác định Tòa án nào giải quyết vụ việc của anh căn cứ vào thẩm quyền của Tòa án theo cáp và theo lãnh thổ.

Đối với thẩm quyền của Tòa án theo cấp, theo điểm a khoản 1 Điều 35 Luật tố tụng dân sự quy định về Thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện có tranh chấp về dân sự trong đó có tranh chấp đất đai.

“1. Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:

a) Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này, trừ tranh chấp quy định tại khoản 7 Điều 26 của Bộ luật này;...”

Đối với thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ, theo điểm c Khoản 1 Điều 39 Luật tố tụng dân sự quy định:

“1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:

…c) Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết…”

Như vậy, để đòi lại mảnh đất cũng như đảm bảo các quyền lợi của mình anh có thể khởi kiện đến tòa án cấp huyện nơi có mảnh đất đó. Ví dụ mảnh đất đó ở huyện An Lão, anh và ông L ở huyện Hoài Ân thì anh sẽ phải khởi kiện ở nơi có đất đó là huyện An Lão.

► Những quyền lợi anh được hưởng:

Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án sẽ dựa vào những chứng cứ anh cung cấp để xác minh và phân giải vụ việc. Đối với những thông tin anh cung cấp, tôi có thể đưa ra một số quan điểm như sau:

=> Về việc ông L tiếp tục sử dụng mảnh đất đó của anh để trồng đào thì phải căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng đất giữa hai anh có quy định về việc này hay không. Tức là sau khi chuyển nhượng đất trong hợp đồng anh có cho phép ông L tiếp tục sử dụng mảnh đất đó không? Nếu có thì quy định ra sao về thời hạn, diện tích sử dụng, anh có được hưởng lợi ích gì từ việc đó không? Nếu có thì Tòa sẽ căn cứ vào đó để giải quyết nếu không thì anh sẽ được hưởng lợi ích từ việc ông L sử dụng mảnh đất của mình đó là:

• Đòi lại quyền sử dụng mảnh đất đang được trồng đào

Khi anh khởi kiện đòi lại đất theo Điều 166 Luật Đất đai 2013 quy định “...nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình …”; Điều 170 Luật đất đai 2013 quy định “sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất..."; Điều 221 BLDS năm 2015 quy định các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu: “Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu Tòa án…buộc người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu, quyền chiếm hữu phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái phép luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu…"

Điều 224 BLDS 2015 quy định: “chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm hữu, người sử dụng tài sản…không có căn cứ pháp luật đối với tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp của mình phải trả lại tài sản đó…” Như vậy anh có quyền đòi lại mảnh đất của mình và nếu hợp đồng chuyển nhượng đó có hợp pháp thì anh sẽ đòi lại được mảnh đất.

• Yêu cầu ông L bồi thường về hoa lợi 

Anh có quyền yêu cầu ông L bồi thường cho anh đối với việc trồng đảo là hoa lợi từ mảnh đất của anh. Cụ thể theo khoản 1 Điều 581 BLDS 2015 quy định: “người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật và không ngay tình thì phải hòan trả hoa lợi, lợi tức thu được từ thời điểm chiếm hữu sử dụng tài sản, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật”.  Từ đó anh sẽ được hưởng số tiền tính theo sản lượng đào hoặc các hoa lợi khác từ việc trồng đào mà có (bán hoa đào, bán trái đào, hạt đào) từ khi ông L trồng đến nay.

• Yêu cầu ông L bồi thường tiền thuế đất nông nghiệp (nếu có)

Nếu từ khi chuyển nhượng gia đình anh phải nộp thuế đất nông nghiệp cho nhà nước thì ông L sẽ phải hoàn lại số tiền thuế mà anh đã phải nộp cho Nhà nước

Lưu ý: Vì đất của anh hiện tại đang được ông L trồng đào nên nếu anh khởi kiện có yêu cầu chặt đào thì có thể Tòa án sẽ không chấp nhận do lãng phí, khi đó Tòa có thể để anh “mua lại” những cây đào đó của ông L để đảm bảo quyền, lợi ích giữa các bên đương sự.

>>> Xem thêm: Luật sư tư vấn Tranh chấp đất đai

Vụ việc 2:

Thưa luật sư, tôi có một câu hỏi muốn Luật sư giải đáp như sau:

Tôi tên là Phương, năm 2001 tôi có mua một mảnh đất từ chỗ ông Dương gần xóm tôi tại Xã Hùng Mỹ, huyện Chiêm Hóa, tỉnh Tuyên Quang. Mảnh đất đó được tôi và các con tôi xây nhà, trồng cây ăn trái xung quanh được hơn 20 năm trời. Nay ông Dương dọa khởi kiện đòi lại mảnh đất vì khi đó việc mua bán đất chỉ được viết tay không có công chứng gì cả nếu tôi không đưa thêm cho ông Dương 100 triệu đồng. Luật sư cho tôi hỏi việc ông Dương đòi hỏi như thế đúng không? Vì trong hợp đồng mua bán đã ghi rõ số tiền mà ông Dương nhận được rồi.

Giải đáp:

Chào anh! Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi đến Luật Apollo, với câu hỏi của anh là về tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tôi xin trả lời câu hỏi của anh như sau:

► Việc anh Dương đòi thêm tiền của anh là không có cơ sở

Theo Điều 385 BLDS năm 2015 thì Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự. Tại Điều 398 BLDS 2015 quy định Nội dung của hợp đồng gồm có:

“2. Hợp đồng có thể có các nội dung sau đây:

a) Đối tượng của hợp đồng;

b) Số lượng, chất lượng;

c) Giá, phương thức thanh toán;

d) Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;

đ) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

e) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

g) Phương thức giải quyết tranh chấp.”

=> Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một dạng của hợp đồng và có những nội dung như giá, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên việc chị và  anh Dương đã nhận đất và nhận tiền là sự kiện có thật và được coi là đã thực hiện hợp đồng. Anh Dương hiện quay lại đòi thêm tiền là không có cơ sở.

► Về vấn đề hợp đồng bán đất (hợp đồng chuyển nhượng) giữa chị và anh Phương là hợp đồng viết tay 

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này...”  

Như vậy, hợp đồng mua bán đất cần phải được công chứng tại Văn phòng công chứng nếu không thì đây sẽ là hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên, theo các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì vẫn còn 02 trường hợp ngoại lệ, mà không cần hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có 02 trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng không công chứng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp Giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thủ tục lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đó là việc sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/01/2008; từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014. Theo đó, các cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng phải nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực.

Tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

 “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”. 

Ngoài ra, theo khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015 quy định: 

“Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. 

Trong trường hợp của chị mặc dù không có công chứng, chứng thực nhưng được xác lập bằng văn bản và chị đã sử dụng mảnh đất đó bằng việc xây nhà trồng cây ăn trái được hơn 20 năm thì vẫn được công nhận giao dịch đó nếu chị chưa đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chị có thể tiến hành đăng ký hoặc nếu chị đã đăng ký và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi thì lý do chưa được công chứng sẽ không là căn cứ để chị bị khởi kiện đòi lại đất.

Trên đây là nội dung Luật Apollo giải đáp cho bạn đọc về tranh chấp trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu bạn đang gặp phải những vấn đề hay thắc mắc về đất đai, hãy liên hệ ngay tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi để được tư vấn miễn phí.

Apollo cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật chuyên sâu, toàn diện cho cá nhân và doanh nghiệp, sự hài lòng của quý khách là niềm hân hạnh của Công ty chúng tôi!

Apollo

Sáng tạo giá trị - Kiến tạo Bình an