Thu Hồi Đất - Quy Định Pháp Luật 2022 - Luật Apollo

Ở Việt Nam, đất đai được coi là nguồn tài nguyên đặc biệt, việc quản lý, sử dụng, nhất là việc thu hồi đất luôn được xã hội quan tâm. Đất khi bị thu hồi dù với mục đích gì cũng sẽ luôn ảnh hưởng đến lợi ích của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình. Vậy, thu hồi đất là gì? Trường hợp nào thì đất bị thu hồi? Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi? Trình tự được tiến hành ra sao? Các khoản bồi thường khi thu hồi đất được quy định như thế nào?

Dưới đây là những kiến thức pháp luật cần biết về Thu hồi đất, được Luật Apollo tổng hợp và hướng dẫn một cách chi tiết nhất!

Căn cứ pháp lý:

Luật Đất đai 2013

Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

Thu hồi đất là gì? 

Khái niệm thu hồi đất

Khoản 11 điều 3 Luật Đất đai 2013 đưa ra khái niệm như sau:

“Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.”

Từ khái niệm trên, có thể thấy, việc đất bị thu hồi sẽ dẫn đến hậu quả pháp lý là chấm dứt quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hoặc quyền quản lý đất đai của các chủ thể được Nhà nước giao đất để quản lý. Đây là một khâu quan trọng của quá trình điều phối đất đai.

Việc thu hồi đất cần tuân theo những nguyên tắc nào?

• Thu hồi đất trước hết phải thể hiện bằng quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quyết định thu hồi đất là căn cứ duy nhất làm chấm dứt quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. 
• Đất đai khi bị thu hồi để chuyển sang mục đích khác phải đúng theo quy hoạch và kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, tránh tình trạng tùy tiện, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất.
• Thu hồi đất phải được xử lý kịp thời, công khai, đảm bảo công bằng, khách quan với các đối tượng vi phạm. Là một biện pháp mà khi thực thi thường gây ra những vấn đề phức tạp, ảnh hưởng lớn tới người dân nên thu hồi đất khi thực hiện phải đảm bảo tính đúng đắn, dân chủ, khách quan, tuân theo pháp chế xã hội chủ nghĩa.

Các trường hợp thu hồi đất

Căn cứ theo khoản 1 điều 16 Luật Đất đai 2013, đất sẽ bị thu hồi trong các trường hợp sau:

"a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

 b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

 c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người."

Đối với các trường hợp thu hồi đất vì mục đích, căn cứ khác nhau sẽ được tiến hành theo những trình tự, thủ tục riêng, đồng thời, hệ quả pháp lý xảy ra, đặc biệt là trong vấn đề bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất có đất bị thu hồi cũng có nhiều điểm khác biệt.

Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất

Điều 66 Luật Đất đai 2013 quy định cơ quan có thẩm quyền bao gồm:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trừ trường hợp thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
• Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Trong trường hợp khu vực đất được thu hồi thuộc thẩm quyền của cả hai cơ quan trên thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc thu hồi hoặc ủy quyền cho ủy ban nhân dân cấp huyện tiến hành thu hồi.

► Nhìn chung, việc phân định thẩm quyền như trên không căn cứ vào đối tượng thu hồi (diện tích, mục đích sử dụng đất, thời gian sử dụng…) mà căn cứ chủ yếu vào chủ thể sử dụng đất. Thẩm quyền thu hồi đất chỉ thuộc về ủy ban nhân dân cấp tỉnh và ủy ban nhân dân cấp huyện. Ủy ban nhân dân cấp xã không có thẩm quyền này.

Trình tự thu hồi đất

Như đã nói ở trên, với mỗi trường hợp đất bị thu hồi vì mục đích, lý do khác nhau thì trình tự, thủ tục cũng rất khác nhau. Cụ thể như sau:

Trình tự thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:

Bước 1: Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất: ở bước này, cơ quan có thẩm quyền, cụ thể là ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện, ban hành thông báo thu hồi đến từng người có đất thu hồi. Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi, điều tra, khảo sát cùng với sự phối hợp của người sử dụng đất để đo đạc, xác định diện tích đất, thống kê nhà cửa, tài sản.

Bước 2: Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án này và niêm yết phương án công khai.

Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và đại diện của những người có quyền lợi liên quan, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, không đồng ý, ý kiến khác với phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư, tổ chức đối thoại trực tiếp về những trường hợp không đồng ý. Sau khi phương án được thẩm định thì ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền sẽ quyết định thu hồi đất.

Bước 3: Quyết định thu hồi đất và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: cơ quan có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai phương án này; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất bị thu hồi. Sau đó, tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án đã được phê duyệt.

Bước 4: Quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng: tổ chức làm nhiệm vụ giải phóng mặt bằng có trách nhiệm quản lý quỹ đất sau thu hồi và được giải phóng mặt bằng để cơ quan nhà nước giao, cho thuê hoặc đấu thầu cho các mục đích khác nhau.

Trình tự thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng của con người:

• Đối với trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật, tự nguyện trả lại đất thì cơ quan có thẩm quyền chỉ xem xét và ra quyết định thu hồi nếu chủ thể sử dụng đất là các cá nhân thuộc một trong các trường hợp quy định tại điểm a, b, c, d khoản 1 điều 65 Luật Đất đai 2013, căn cứ để cơ quan có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất cũng lần lượt được quy định tại điểm a, b, c, d khoản 2 điều 65.

Trên cơ sở các căn cứ này, cơ quan tài nguyên môi trường có trách nhiệm thẩm tra, xác minh thực địa trong trường hợp xét thấy cần thiết, trình ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định thu hồi đất. Tiếp đó, tổ chức thu hồi trên thực địa và bàn giao cho tổ chức phát triển quỹ đất hoặc ủy ban nhân dân cấp xã quản lý, chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính, thu hồi giấy chứng nhận hoặc thông báo hủy giấy chứng nhận đối với trường hợp không thu hồi được giấy chứng nhận.

• Đối với trường hợp thu hồi đất trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người: 

Trước tiên, ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện giao cho cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xác định mức độ ô nhiễm. Sau khi có văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định mức độ nguy hiểm cho con người thì cơ quan tài nguyên và môi trường có thể thẩm tra, xác minh nếu thấy cần thiết, tiếp đó, trình ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh quyết định thu hồi đất, tổ chức thu hồi đất trên thực địa và bàn giao cho tổ chức phát triển quỹ đất hoặc ủy ban nhân dân cấp xã quản lý, chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính, thu hồi giấy chứng nhận hoặc thông báo hủy giấy chứng nhận đối với trường hợp không thu hồi được giấy chứng nhận.

Một vấn đề quan trọng khác đó là cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc bố trí nơi ở tạm và thực hiện tái định cư đối với người phải cưỡng chế di dời.

Trình tự thu hồi đất do vi phạm pháp luật

Bước  1: Lập biên bản về vi phạm hành chính:

Trường hợp vi phạm pháp luật mà phải thu hồi đất, khi hết thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật thì người có thẩm quyền xử phạt có trách nhiệm lập biên bản về vi phạm hành chính để làm căn cứ quyết định thu hồi. Trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai mà không bị xử phạt vi phạm hành chính thì biên bản xác định hành vi vi phạm phải có đại diện của ủy ban nhân dân cấp xã làm chứng để làm căn cứ quyết định thu hồi đất.

Bước 2: Cơ quan tài nguyên và môi trường tổ chức kiểm tra, thanh tra theo quy định của pháp luật đất đai để xác định hành vi vi phạm. Trong vòng 07 ngày làm việc kể từ ngày lập biên bản, người được giao nhiệm vụ kiểm tra, thanh tra có trách nhiệm gửi biên bản cho cơ quan có thẩm quyền để chỉ đạo việc thu hồi.

Bước 3: Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra, xác minh thực địa khi cần thiết, trình ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định thu hồi đất.

Bước 4: Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo việc thu hồi, bố trí kinh phí thực hiện cưỡng chế; tổ chức cưỡng chế theo quy định của pháp luật.

Bước 5: Cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ đạo cập nhật, chính lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính; thu hồi giấy chứng nhận hoặc thông báo giấy chứng nhận không còn giá trị pháp lý đối với trường hợp người sử dụng đất không chấp hành việc nộp lại giấy chứng nhận.

Các khoản được bồi thường khi thu hồi đất

Khi đất bị nhà nước thu hồi, người sử dụng đất có đất bị thu hồi sẽ có thể  được bồi thường các khoản sau:

Bồi thường về đất: 

• Người sử dụng đất khi bị nhà nước thu hồi nếu có đủ các điều kiện được quy định tại điều 75 Luật Đất đai 2013 thì được bồi thường, các điều kiện này chủ yếu liên quan đến việc người sử dụng đất đáp ứng được các loại giấy tờ cần thiết (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi.
• Các trường hợp không được bồi thường về đất thì sẽ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm các khoản như chi phí san lấp mặt bằng, chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh; chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp; chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

Bồi thường về tài sản trên đất:

• Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đang sở hữu đất có tài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi mà tài sản đó được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật thì được bồi thường tài sản bị thiệt hại. Đối với những tài sản tại thời điểm tạo lập mà trái với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật hoặc tạo lập sau khi có quyết định thu hồi được công bố thì không được bồi thường.
• Khi nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, cá nhân, hộ kinh doanh người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà bị thiệt hại thì cũng sẽ được bồi thường thiệt hại.
• Ngoài ra, bên cạnh việc được bồi thường theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất có đất bị thu hồi còn được nhà nước xem xét hỗ trợ, các khoản hỗ trợ có thể kể đến như: hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; hỗ trợ tái định cư và các khoản hỗ trợ khác quy định tại nghị định 47/2014/NĐ-CP.

► Có thể nói, thu hồi đất là một vấn đề quan trọng trong chính sách đất đai của Nhà nước, là một chế định không thể thiếu của pháp luật đất đai Việt Nam. Thực tế cho thấy, đây là một vấn đề phức tạp, rất dễ phát sinh sai phạm. Do vậy, các chủ thể có quyền, lợi ích liên quan, đặc biệt là người sử dụng đất có đất bị thu hồi cần có những hiểu biết căn bản để tự bảo vệ quyền lợi cho mình.

Nếu bạn đang gặp phải những vấn đề về Thu hồi đất cần được tư vấn, hãy liên hệ ngay tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi để được tư vấn miễn phí:

Luật Apollo cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật chuyên sâu, toàn diện cho cá nhân và doanh nghiệp, sự hài lòng của quý khách là niềm hân hạnh của Công ty chúng tôi!

Apollo

Sáng tạo giá trị - Kiến tạo Bình an