Thu Hồi Đất Nông Nghiệp Để Bán Đấu Giá - Luật Apollo

Trong những năm gần đây, hoạt động tổ chức thực hiện bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất trở nên phổ biến, giúp cho thị trường bất động sản ngày càng phát triển, trong đó, việc thu hồi đất nông nghiệp để bán đấu giá cũng đem lại nhiều tín hiệu tích cực. Vậy, thu hồi đất nông nghiệp để bán đấu giá là gì? Các nguyên tắc bán đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp được quy định ra sao? Hình thức và phương thức đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp? Thủ tục đấu giá được tiến hành ra sao?

Dưới đây là những kiến thức pháp luật cần biết về Thu hồi đất nông nghiệp để bán đấu giá, được Luật Apollo tổng hợp và hướng dẫn một cách chi tiết nhất!

Căn cứ pháp lý:

Bộ luật Dân sự 2015

Luật Đất đai 2013

Luật Đấu giá tài sản 2016

Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

Thế nào là thu hồi đất nông nghiệp để bán đấu giá?

Thu hồi đất nông nghiệp là gì?

Thu hồi đất là một biện pháp làm chấm dứt quan hệ đất đai bằng một quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giữa nhà nước và người sử dụng đất, thể hiện rõ quyền định đoạt đất đai của nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai. Pháp luật không quy định cụ thể khái niệm thu hồi đất nông nghiệp, song có thể hiểu khái niệm thu hồi đất nông nghiệp tương tự với khái niệm thu hồi đất thông thường. Khoản 11 điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định về khái niệm thu hồi đất như sau:

“Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.”

Hiểu thế nào là thu hồi đất nông nghiệp để bán đấu giá?

• Căn cứ theo điểm đ khoản 1 điều 118 Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp “Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối”, thì đất nông nghiệp được nhà nước thu hồi là một trong những đối tượng được thực hiện bán đấu giá quyền sử dụng đất.
• Bán đấu giá đất nông nghiệp được hiểu là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản.
• Việc bán đấu giá là bước thực hiện sau khi đã tiến hành xong thủ tục thu hồi đất của người sử dụng đất. Chẳng han, sau khi thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức bán đấu giá toàn bộ khu đất đã thu hồi để thực hiện dự án xây dựng khu đô thị mới. Lúc này, các cơ quan, cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện đều có thể tham gia đấu giá, chọn đơn vị đủ năng lực để thực hiện dự án.

Các nguyên tắc bán đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp

Việc bán đấu giá quyền sử dụng đất nói chung và quyền sử dụng đất nông nghiệp nói riêng phải tuân theo các nguyên tắc chung về mua bán trong Bộ luật Dân sự 2015, đồng thời phải tuân thủ các nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại  Luật Đấu giá tài sản 2016 và điều 117 Luật Đất đai 2013, bao gồm các nguyên tắc sau:

“1. Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.

2. Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.”

Quy định này khẳng định quyền sử dụng đất nông  nghiệp là một tài sản đặc biệt, việc đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp phải tuân theo một nguyên tắc chặt chẽ, đảm bảo công khai, thực hiện một cách liên tục không gián đoạn cho đến khi có người trúng đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Quy định về hình thức và phương thức đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp

Theo quy định của Luật Đấu giá tài sản 2016, phương thức và hình thức đấu giá tài sản được quy định như sau:

• Về phương thức: được thực hiện bằng một trong hai phương thức trả giá lên hoặc đặt giá xuống. 

Đối với lĩnh vực đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp hiện nay vẫn thực hiện theo phương thức trả giá lên. Bởi quyền sử dụng đất nông nghiệp là một loại tài sản đặc biệt, khi nhà nước thu hồi để đấu giá thì nó thuộc tài sản công nên vấn đề đặt giá xuống dễ gây hiểu lầm là thất thu ngân sách nhà nước nên cơ quan nhà nước sẽ không áp dụng phương thức này.

• Về hình thức: đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá; đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá, đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp, đấu giá trực tuyến.

Trong đó, hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói là hình thức đảm bảo tính công khai tốt nhất, người tham gia đấu giá được biết chính xác ngay tức thì các mức giá mà những người tham gia đấu giá khác đã trả, khả năng gian lận về mức giá trả là thấp nhất.

Thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp

Về cơ bản, việc đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp cũng tuân theo các trình tự, thủ tục giống với việc đấu giá quyền sử dụng đất thông thường. Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP quy định về thủ tục này như sau:

Bước 1: Lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất: Đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất là đối tượng đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt. Nội dung chính của phương án đấu giá quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại khoản 2 điều 6 thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất: Đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất gửi hồ sơ thửa đất đấu giá đến cơ quan tài nguyên và môi trường để thẩm định, sau đó được trình lên ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất. Hồ sơ thửa đất đấu giá bao gồm các loại giấy tờ được quy định tại khoản 2 điều 7 thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP.

Bước 3: Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất: Căn cứ hồ sơ thửa đất đấu giá do đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất chuẩn bị và ý kiến thẩm định của cơ quan tài nguyên và môi trường, uy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất. Quyết định này phải được thể hiện bằng văn bản, nội dung chính của quyết định được quy định tại khoản 2 điều 8 thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP.

Bước 4: Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá: Cơ quan chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá (gồm giá đất, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với đất nếu có) là sở tài nguyên và môi trường. Hồ sơ tờ trình gồm các giấy tờ được quy định tại khoản 2 điều 9 thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP. Hồ sơ này sẽ được gửi cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.

Căn cứ hồ sơ trình của sở tài nguyên và môi trường, ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá. Giá khởi điểm của thửa đất đấu giá đã được phê duyệt là căn cứ để thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất.

Bước 5: Lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất: Đơn vị tổ chức thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất. Hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá gồm những nội dung chính quy định tại khoản 3 điều 10 thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP.

Bước 6: Giám sát thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất: Đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất và giám sát bằng cách cử người đại diện giám sát việc thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 11 thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP.

Bước 7: Phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất: Theo quy định tại điều 12 thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP, Đơn vị thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất bàn giao hồ sơ và biên bản kết quả thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất cho đơn vị tổ chức thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất. Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận tài liệu, đơn vị tổ chức việc bán đấu giá quyền sử dụng đất lập hồ sơ gửi cơ quan tài nguyên môi trường để trình ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Bước 8: Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau khi có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất: Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá của ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất bằng văn bản cho người đã trúng đấu giá. Nội dung thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất được quy định tại khoản 2 điều 13 thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP. 

Người trúng đấu giá có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất vào kho bạc nhà nước và chuyển chứng từ đã nộp tiền lên cơ quan tài nguyên và môi trường để làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.

Bước 9: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất trên thực địa cho người trúng đấu giá: Sau khi đã nhận được chứng từ nộp đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất của người trúng đấu giá, cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trong thời hạn không quá 5 ngày kể từ ngày cấp giấy chứng nhận, cơ quan có thẩm quyền thực hiện bàn giao đất trên thực địa cho người trúng đấu giá theo quy định tại khoản 2 điều 14 thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP.

► Qua nghiên cứu, có thể thấy, hoạt động thu hồi đất nông nghiệp để bán đấu giá đã được điều chỉnh bởi một hệ thống pháp luật khá đầy đủ. Mặc dù vậy, vẫn cần tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung để giúp cho các quy định pháp luật ngày càng được hoàn thiện, đảm bảo quyền lợi cho các chủ thể liên quan.

Nếu bạn đang gặp phải những vấn đề về Thu hồi đất nông nghiệp để bán đấu giá cần được tư vấn, hãy liên hệ ngay tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi để được tư vấn miễn phí:

Luật Apollo cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật chuyên sâu, toàn diện cho cá nhân và doanh nghiệp, sự hài lòng của quý khách là niềm hân hạnh của Công ty chúng tôi!

Apollo

Sáng tạo giá trị - Kiến tạo Bình an