Bồi Thường Thu Hồi Đất Giải Phóng Mặt Bằng - Luật Apollo

Ở nước ta, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng là một trong những chế định cơ bản của pháp luật đất đai. Chế định này ra đời nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất khi bị nhà nước thu hồi đất, tạo cơ sở pháp lý cho việc thu hồi đất cho các mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng. Vậy, bồi thường thu hồi đất, giải phóng mặt bằng là gì? Nguyên tắc bồi thường được quy định như thế nào? Trình tự thủ tục bồi thường tiến hành ra sao?

Dưới đây là những kiến thức pháp luật cần biết về Bồi thường thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, được Luật Apollo tổng hợp và hướng dẫn một cách chi tiết nhất!

Căn cứ pháp lý:

Luật Đất đai 2013

Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

Bồi thường thu hồi đất, giải phóng mặt bằng là gì?

Khái niệm bồi thường khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

Khoản 11 điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai”. Còn giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới.

Pháp luật đất đai không quy định cụ thể khái niệm bồi thường thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, song, có thể hiểu bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế phải bù đắp những tổn hại về đất và tài sản trên đất do hành vi thu hồi đất gây ra, cho người sử dụng đất tuân theo những quy định của pháp luật.

Đặc điểm của việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

Việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng gồm các đặc điểm như sau:

• Về đối tượng được bồi thường: là chủ thể sử dụng đất như hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, người nước ngoài định cư tại Việt Nam… khi thỏa mãn các điều kiện theo pháp luật Việt Nam.
• Về phạm vi bồi thường: khi nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, trong từng trường hợp nhà nước sẽ thực hiện các chính sách hỗ trợ và thực hiện tái định cư cho người bị thu hồi đất.
• Về giá đất bồi thường: nhà nước chủ động trong việc xác định giá đất bồi thường dựa trên các căn cứ khoa học và tôn trọng giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường của thửa đất.
• Các phương thức tiến hành bồi thường: kết hợp giữa phương pháp hành chính và phương pháp thỏa thuận. Ngoài ra còn có thể sử dụng nhiều phương pháp khác như tuyên truyền, giáo dục, thuyết phục và kinh tế,...

Các nguyên tắc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

Nguyên tắc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là nền tảng tư tưởng pháp lý chủ đạo buộc các chủ thể phải tuân thủ trong quá trình bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. So với Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 đã tách các nguyên tắc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất thành 2 điều khoản riêng biệt. Cụ thể như sau:

► Nguyên tắc về bồi thường đất khi nhà nước thu hồi đất (điều 74 Luật Đất đai 2013):

• Người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất nếu có đủ các điều kiện theo quy định tại điều 75 của Luật Đất đai 2013 thì được bồi thường.
• Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất.
• Việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo tính dân chủ, khách quan, công bằng, nhanh chóng và đúng quy định của pháp luật.

► Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngưng sản xuất, kinh doanh khi nhà nước thu hồi đất (điều 88 Luật Đất đai 2013):

• Khi nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
• Khi nhà nước thu hồi đất, các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp phải ngưng sản xuất, kinh doanh mà bị thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.

Các khoản bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

Khi nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, người sử dụng đất có đất bị thu hồi sẽ có thể  được bồi thường các khoản sau:

► Bồi thường về đất:

Người sử dụng đất khi bị nhà nước thu hồi đất nếu có đủ các điều kiện được quy định tại điều 75 Luật Đất đai 2013 thì được bồi thường, các điều kiện này chủ yếu liên quan đến việc người sử dụng đất đáp ứng được các loại giấy tờ cần thiết (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất.

Các trường hợp không được bồi thường về đất thì sẽ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm các khoản như chi phí san lấp mặt bằng, chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh; chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp; chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

► Bồi thường về tài sản trên đất khi nhà nước thu hồi đất: tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đang sở hữu đất có tài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi mà tài sản đó được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật thì được bồi thường tài sản bị thiệt hại. Đối với những tài sản tại thời điểm tạo lập mà trái với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật hoặc tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất được công bố thì không được bồi thường.

Khi nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, cá nhân, hộ kinh doanh người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà bị thiệt hại thì cũng sẽ được bồi thường thiệt hại.

► Ngoài ra, bên cạnh việc được bồi thường theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất có đất bị thu hồi còn được nhà nước xem xét hỗ trợ, các khoản hỗ trợ có thể kể đến như: hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; hỗ trợ tái định cư và các khoản hỗ trợ khác quy định tại nghị định 47/2014/NĐ-CP.

Trình tự, thủ tục bồi thường thu hồi đất

Căn cứ các quy định của pháp luật đất đai, trình tự thực hiện thu hồi đất, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất bao gồm các bước như sau:

Bước 1: Lập và phê duyệt kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Nội dung kế hoạch thu hồi đất là dự kiến các bước thực hiện cụ thể việc thu hồi đất và bồi thường khi thu hồi đất. Ở giai đoạn này, do đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện là sẽ thu hồi nên người sử dụng đất không được phép xây dựng mới nhà, công trình xây dựng và trồng cây lâu năm; việc sửa chữa nhà, công trình hiện có phải xin phép của cơ quan có thẩm quyền.

Bước 2: Ban hành thông báo thu hồi đất: trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo việc thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo phải bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc và kiểm đếm. Việc thông báo có thể được thực hiện theo nhiều phương thức đa dạng nhằm đảm bảo người có đất thu hồi tiếp cận được thông tin như: họp phổ biến, gửi đến từng hộ dân, thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết công khai.

Bước 3: Thực hiện điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm đất đai và tài sản có trên đất: Sau khi có quyết định thu hồi đất, ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng tiến hành việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất thu hồi, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường. Ngoài ra, Luật Đất đai 2013 còn quy định về việc kiểm đếm bắt buộc và cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc.

Bước 4: Lập phương án bồi thường thiệt hại: Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường đối với từng tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bị thu hồi đất, trên cơ sở tổng hợp số liệu kiểm kê, xử lý các thông tin liên quan của từng trường hợp, áp giá tính giá trị bồi thường về đất, tài sản trên đất.

Bước 5: Niêm yết công khai phương án lấy ý kiến của người dân: Sau khi phương án chi tiết được lập, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng phối hợp với ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến của người dân trong khu vực có đất thu hồi bằng hình thức hợp trực tiếp, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường tại trụ sở ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

Bước 6: Hoàn chỉnh phương án: Trên cơ sở ý kiến góp ý của các đối tượng có đất bị thu hồi, đại diện chính quyền, đoàn thể ở cơ sở, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tiếp thu, hoàn chỉnh phương án chi tiết, trình cho cơ quan có thẩm quyền. Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường trước khi trình ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.

Bước 7: Phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức triển khai thực hiện: Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất quyết định phê duyệt phương án bồi thường. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư, gửi quyết định đến từng người có đất bị thu hồi.

Tiếp đó, cơ quan có thẩm quyền tiến hành tổ chức thực hiện việc bồi thường theo phương án đã được phê duyệt. Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất  thì ủy ban nhân dân cấp xã, ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng tổ chức vận động thuyết phục, nếu người có đất thu hồi vẫn không chấp nhận bàn giao đất thì bị cưỡng chế theo quy định của pháp luật.

Bước 8: Tổ chức chi trả bồi thường: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức chịu trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi.

Có thể thấy, các quy định về trình tự thực hiện công tác bồi thường khi nhà nước thu hồi đất đã tương đối rõ ràng, chi tiết. Điều này sẽ mang lại nhiều thuận lợi cho tổ chức thực hiện hoạt động bồi thường, giải phóng mặt bằng, đồng thời giúp cho người dân bị nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án nắm rõ hơn về các quy định pháp luật và trình tự thực hiện các dự án, để họ có thể theo dõi, đôn đốc việc thực hiện, bên cạnh đó cũng tránh việc thất thoát kinh phí nhà nước do thực hiện không đúng, chậm trễ của cán bộ thực hiện.

► Nhìn chung, việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là vấn đề nhạy cảm, phức tạp, liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, ảnh hưởng đến ổn định chính trị - xã hội. Do vậy, người dân, nhất là những người sử dụng đất có đất bị thu hồi cần nắm được những quy định pháp luật về bồi thường thu hồi đất để bảo vệ quyền lợi của mình.

Nếu bạn đang gặp phải những vấn đề về Bồi thường thu hồi đất, giải phóng mặt bằng cần được tư vấn, hãy liên hệ ngay tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi để được tư vấn miễn phí:

Công ty Luật TNHH Apollo với đội ngũ Luật sư và Chuyên viên tư vấn giỏi, tâm huyết, có nhiều năm kinh nghiệm trong ngành, chúng tôi luôn coi việc bảo vệ quyền lợi cho khách hàng là sứ mệnh hành nghề Luật sư của của mình, đồng hành với thân chủ giải quyết triệt để mọi rủi ro pháp lý.

Apollo cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật chuyên sâu, toàn diện cho cá nhân và doanh nghiệp, sự hài lòng của quý khách là niềm hân hạnh của Công ty chúng tôi!

Apollo

 Sáng tạo giá trị - Kiến tạo Bình an