Thu Hồi Đất Nông Nghiệp Và Quy Định Về Bồi Thường Theo Pháp Luật - Luật Apollo

Thu hồi đất nông nghiệp là một trong những vấn đề rất được quan tâm khi nhắc tới chính sách quản lý đất đai của Nhà nước. Bởi, đất nông nghiệp được coi là tư liệu sản xuất hàng đầu, không thể thay thế trong lĩnh vực nông, lâm nghiệp. Vậy, thu hồi đất nông nghiệp là gì? Vấn đề bồi thường được pháp luật quy định ra sao?

Dưới đây là những kiến thức pháp luật cần biết về Thu hồi đất nông nghiệp và quy định về bồi thường theo pháp luật, được Luật Apollo tổng hợp và hướng dẫn một cách chi tiết nhất!

Căn cứ pháp lý: 

Luật Đất đai 2013

Thu hồi đất nông nghiệp là gì?

Thu hồi đất là một biện pháp làm chấm dứt quan hệ đất đai bằng một quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giữa nhà nước và người sử dụng đất, thể hiện rõ quyền định đoạt đất đai của nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai. Pháp luật không quy định cụ thể khái niệm thu hồi đất nông nghiệp, song có thể hiểu khái niệm thu hồi đất nông nghiệp tương tự với khái niệm thu hồi đất thông thường. Khoản 11 điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định về khái niệm thu hồi đất như sau:

“Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.”

Thu hồi đất nông nghiệp có những đặc điểm sau:

• Thứ nhất, nhà nước thu đất nông nghiệp là thu hồi tư liệu sản xuất và đối tượng sản xuất của người bị thu hồi đất, vì những người bị thu hồi trên thực tế là những người nông dân sống thuần nông, sinh sống chủ yếu dựa vào nông nghiệp, khi nhà nước thu hồi tư liệu sản xuất chính của họ sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống, thu nhập của người bị thu hồi đất.
• Thứ hai, thu hồi đất nông nghiệp là việc chấm dứt quyền sử dụng đất của người bị thu hồi đất và chấm dứt các quyền sử dụng đối với các tài sản gắn liền trên đất không phục hồi được như cây trồng, vật nuôi, bờ đầm, cầu cống.
• Thứ ba, việc thu hồi đất nông nghiệp phần lớn có nhiều thuận lợi hơn so với thu hồi các loại đất khác, bởi dựa theo tính năng và mục đích sử dụng đất nông nghiệp là sử dụng để trồng các loại cây lâu năm, trồng cây hàng năm,... Do đó, không phải tốn nhiều chi phí phá dỡ, san lấp mặt bằng như thu hồi đất phi nông nghiệp.
• Thứ tư, thu hồi đất nông nghiệp mang lại giá trị lợi nhuận lớn cho chủ đầu tư, do giảm bớt các chi phí phụ, đặc biệt giá thành bồi thường, hỗ trợ cho đất nông nghiệp thấp hơn rất nhiều so với đất phi nông nghiệp.

Quy định về bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp

Bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp cần tuân theo những nguyên tắc nào?

Luật Đất đai 2013 đã quy định 2 nhóm nguyên tắc, đó là nguyên tắc bồi thường về đất và nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh. Cụ thể như sau:

► Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:

• Người sử dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại điều 75 Luật Đất đai 2013 thì được bồi thường. Bản chất của nguyên tắc này thể hiện quan điểm: khi nhà nước lấy đi một phần lợi ích, tài sản hợp pháp của người dân thì nhà nước có trách nhiệm phải bồi thường thiệt hại.
• Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi là đất nông nghiệp. Nếu không có đất để bồi thường thì được sẽ bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cụ thể của đất nông nghiệp do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Quy định này đã tạo sự linh hoạt khi cho phép cơ quan có thẩm quyền và người bị thu hồi đất có sự lựa chọn phương án bồi thường bằng đất hoặc bằng tiền phù hợp với từng trường hợp cụ thể.
• Việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp phải đảm bảo tính dân chủ, khách quan, công bằng, kịp thời và đúng quy định của pháp luật. Điều này có nghĩa, khi người dân bị thu hồi đất nông nghiệp  mà có đủ các điều kiện nhận bồi thường thì họ phải được bồi thường.

► Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản sản xuất kinh doanh khi nhà nước thu hồi đất.

• Khi nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì phải được bồi thường. 
• Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.

Điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp là gì?

Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định các đối tượng cụ thể nếu đáp ứng được những điều kiện nhất định sẽ được bồi thường về đất nông nghiệp khi nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng. Cụ thể như sau:

"Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

► Như vậy, các đối tượng được hưởng bồi thường khi có đất bị Nhà nước thu hồi nếu đáp ứng các điều kiện về giấy tờ (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

Bồi thường về đất và bồi thường về tài sản trên đất khi thu hồi đất nông nghiệp được quy định ra sao?

Bồi thường về đất: Khi thu hồi đất nông nghiệp, nhà nước chỉ bồi thường về đất đối với diện tích trong hạn theo quy định tại điều 129, 130 Luật Đất đai 2013 và diện tích đất do được nhận thừa kế. 

Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng vượt quá hạn mức thì không được bồi thường về đất nhưng sẽ được bồi thường chi phí đầu tư vào phần đất còn lại. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần các khoản chi phí: chi phí san lấp mặt bằng; chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp; chi phí gia cố khả năng chịu lực, chống rung, sụt lún đất đối với đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh; các khoản chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

Bồi thường về tài sản: các khoản bồi thường thiệt hại về tài sản khi thu hồi đất bao gồm: bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi thu hồi đất (điều 89 Luật Đất đai 2013); bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi khi nhà nước thu hồi đất (điều 90 Luật Đất đai 2013); bồi thường chi phí di chuyển khi nhà nước thu hồi đất (điều 91 Luật Đất đai 2013).

► Có thể thấy, các quy định của pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đã dự liệu khá đầy đủ các trường hợp sử dụng đất nông nghiệp để đưa ra phương án bồi thường phù hợp nhằm đảm bảo cao nhất quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Trình tự, thủ tục bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp được tiến hành ra sao?

• Bước 1: Thông báo thu hồi đất: Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo việc thu hồi đất cho người có đất bị thu hồi biết. Thông báo này phải được gửi đến từng người có đất thu hồi, nội dung thông báo bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.
• Bước 2: Thu hồi đất: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã phường, thị trấn, đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Đối với đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thuộc thẩm quyền của ủy ban nhân dân cấp huyện.
• Bước 3: Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất nông nghiệp: Sau khi có quyết định thu hồi đất, ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường.
• Bước 4: Lấy ý kiến và lập thẩm định phương án bồi thường thiệt hại: ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất đối với từng tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bị thu hồi đất và phối hợp với ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi tổ chức lấy ý kiến của người dân. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, trên cơ sở ý kiến góp ý này, đại diện chính quyền, ở cơ sở, tổ chức bồi thường tiếp thu, hoàn chỉnh phương án và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.
• Bước 5: Quyết định phê duyệt và niêm yết công khai phương án bồi thường: Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư. Tổ chức làm nhiệm vụ  bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến, niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư, gửi quyết định đến từng người có đất bị thu hồi. Tiếp đó, cơ quan có thẩm quyền tiến hành tổ chức thực hiện việc bồi thường hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án đã được phê duyệt. Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất  thì ủy ban nhân dân cấp xã, ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng tiến hành vận động thuyết phục, nếu người có đất thu hồi vẫn không chấp nhận bàn giao đất thì bị cưỡng chế theo quy định của pháp luật.
• Bước 6: Tổ chức chi trả bồi thường: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức chịu trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi.

⇒ Có thể nói, thu hồi và bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp luôn là một vấn đề hết sức nhạy cảm, ảnh hưởng đến nhiều mặt của đời sống kinh tế xã hội, tác động trực tiếp đến công ăn, việc làm của người sử dụng đất có đất bị thu hồi. Do vậy, người sử dụng đất cần biết được các quy định của pháp luật để có thể bảo vệ tốt quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Nếu bạn đang gặp phải những vấn đề về Thu hồi đất nông nghiệp và bồi thường cần được tư vấn, hãy liên hệ ngay tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi để được tư vấn miễn phí:

Luật Apollo cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật chuyên sâu, toàn diện cho cá nhân và doanh nghiệp, sự hài lòng của quý khách là niềm hân hạnh của Công ty chúng tôi!

Apollo

Sáng tạo giá trị - Kiến tạo Bình an