Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất Theo Quy Định Pháp Luật - Luật Apollo

Từ lâu đất đai luôn được coi là nguồn tài nguyên quý giá, được đặt dưới sự quản lý chặt chẽ của nhà nước. Trong thời gian gần đây thị trường bất động sản đang ngày càng phát triển mạnh mẽ thu hút nhiều tổ chức, cá nhân tham gia, diễn ra thông qua nhiều hình thức khác nhau, trong đó nổi bật phải kể đến đấu giá quyền sử dụng đất. Vậy đấu giá quyền sử dụng đất là gì? Các trường hợp nào được đấu giá? Quy trình đấu giá đất được tiến hành ra sao?

Dưới đây là những kiến thức pháp luật cần biết về Đấu giá quyền sử dụng đất, được Luật Apollo tổng hợp và hướng dẫn một cách chi tiết nhất!

Căn cứ pháp lý:

Bộ luật Dân sự 2015

Luật Đất đai 2013

Luật Đấu giá tài sản 2016

Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

Đấu giá quyền sử dụng đất là gì?

Khái niệm

Đấu giá quyền sử dụng đất là quá trình người có tài sản thực hiện các thủ tục luật định để đưa quyền sử dụng đất ra đấu giá công khai tại tổ chức đấu giá. Tổ chức đấu giá thực hiện việc đấu giá theo nguyên tắc, trình tự, thủ tục theo pháp luật quy định. Thông qua tổ chức đấu giá quan hệ mua bán quyền sử dụng đất giữa người có tài sản đấu giá và người trúng đấu giá tài sản phát sinh. Người mua được quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất hoặc ít nhất bằng giá khởi điểm/giá bảo lưu, được bàn giao tài sản khi hoàn tất thủ tục thanh toán, được bảo vệ quyền sử dụng theo quy định của pháp luật hiện hành.

Các nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất

Việc đấu giá phải tuân thủ các nguyên tắc chung về đấu giá theo quy định tại điều 6 Luật Đấu giá tài sản 2016 và điều 117 Luật đất đai 2013. Các quy định này cơ bản đều xác định các nguyên tắc sau:

• Thứ nhất, đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
• Thứ hai, việc đấu giá phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.

Việc tuân thủ các nguyên tắc về đấu giá đất sẽ có ảnh hưởng đến việc quản lý đất đai cũng như bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể có liên quan. Do vậy, các trường hợp vi phạm nguyên tắc về bán đấu giá có thể dẫn đến những trách nhiệm pháp lý đối với các chủ thể có liên quan.

Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất

Căn cứ khoản 1 điều 118 Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá trong các trường hợp sau:

"Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất."

Trong trường hợp đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.

Chủ thể tham gia đấu giá

- Bên có quyền sử dụng đất đem ra đấu giá: trong quan hệ đấu giá đất, bên có quyền sử dụng đất đem ra đấu giá có thể là chủ sử dụng đất ( bao gồm người được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất) hoặc đại diện chủ sở hữu (nhà nước) hoặc người có quyền đưa quyền sử dụng đất ra đấu giá ( các tổ chức nhận bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ trong quan hệ dân sự, kinh tế).

- Bên tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất: bao gồm đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá và đơn vị thực hiện cuộc đấu giá:

• Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá là tổ chức phát triển quỹ đất hoặc cơ quan, tổ chức có chức năng được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất.
• Đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá là tổ chức có chức năng bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về đấu giá tài sản và quy định của pháp luật khác có liên quan hoặc hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thành lập trong trường hợp đặc biệt.

- Bên tham gia bán đấu giá quyền sử dụng đất: phải thuộc đối tượng được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhà nhà nước cho thuê đất theo quy định tại điều 55, điều 56 Luật Đất đai 2013. Cần lưu ý rằng, chỉ những chủ thể được nhà nước giao đất cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất mới được tham gia đấu giá phù hợp với mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính mà họ phải nộp. 

Thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất

Căn cứ theo thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, việc đấu giá đất được tiến hành theo trình tự, thủ tục sau:

Bước 1: Lập phương án đấu giá: Đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất là đối tượng để tiến hành đấu giá tiến hành lập phương án đấu giá đất trình ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt. Nội dung chính của phương án đấu giá đất được quy định cụ thể tại khoản 2 điều 6 thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đấu giá: Đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá đất gửi hồ sơ thửa đất đấu giá đến cơ quan tài nguyên và môi trường để thẩm định, sau đó được trình lên ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá đất. Hồ sơ thửa đất đấu giá bao gồm các loại giấy tờ được quy định tại khoản 2 điều 7 thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP.

Bước 3: Quyết định đấu giá: Căn cứ hồ sơ thửa đất đấu giá do đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá chuẩn bị và ý kiến thẩm định của cơ quan tài nguyên và môi trường, ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá đất. Quyết định này phải được thể hiện bằng văn bản, nội dung chính của quyết định được quy định tại khoản 2 điều 8 thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP.

Bước 4: Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá: Cơ quan chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá (gồm giá đất, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với đất nếu có) là sở tài nguyên và môi trường. Hồ sơ tờ trình gồm các giấy tờ được quy định tại khoản 2 điều 9 thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP. Hồ sơ này sẽ được gửi cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.

Căn cứ hồ sơ trình của sở tài nguyên và môi trường, ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá. Giá khởi điểm của thửa đất đấu giá đã được phê duyệt là căn cứ để thực hiện việc bán đấu giá.

Bước 5: Lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá: Đơn vị tổ chức thực hiện việc bán đấu giá đất lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá. Hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá gồm những nội dung chính quy định tại khoản 3 điều 10 thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP.

Bước 6: Giám sát thực hiện cuộc bán đấu giá: Đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá đất có trách nhiệm thực hiện cuộc bán đấu giá đất và giám sát bằng cách cử người đại diện giám sát việc thực hiện cuộc bán đấu giá theo quy định tại điều 11 thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP.

Bước 7: Phê duyệt kết quả đấu giá đất: Theo quy định tại điều 12 thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP, Đơn vị thực hiện việc bán đấu giá đất bàn giao hồ sơ và biên bản kết quả thực hiện việc bán đấu giá cho đơn vị tổ chức thực hiện việc bán đấu giá đất. Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận tài liệu, đơn vị tổ chức việc bán đấu giá lập hồ sơ gửi cơ quan tài nguyên môi trường để trình ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá.

Bước 8: Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau khi có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá: Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá của ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất bằng văn bản cho người đã trúng đấu giá. Nội dung thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất được quy định tại khoản 2 điều 13 thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP. 

Người trúng đấu giá có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất vào kho bạc nhà nước và chuyển chứng từ đã nộp tiền lên cơ quan tài nguyên và môi trường để làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.

Bước 9: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất trên thực địa cho người trúng đấu giá: Sau khi đã nhận được chứng từ nộp đủ tiền trúng đấu giá đất của người trúng đấu giá, cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trong thời hạn không quá 5 ngày kể từ ngày cấp giấy chứng nhận, cơ quan có thẩm quyền thực hiện bàn giao đất trên thực địa cho người trúng đấu giá theo quy định tại khoản 2 điều 14 thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP.

Nhìn chung, pháp luật đã có những quy định khá cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất. Việc đấu giá loại tài sản này cũng được thực hiện theo một thủ tục khá phức tạp. Do vậy, các chủ thể muốn tiến hành đấu giá đất cần tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật để có thể tiến hành đấu giá một cách nhanh chóng, đảm bảo được quyền và lợi ích cho mình.

Nếu bạn đang gặp phải những vấn đề về Đấu giá quyền sử dụng đất cần được tư vấn, hãy liên hệ ngay tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi để được tư vấn miễn phí:

Công ty Luật TNHH Apollo với đội ngũ Luật sư và Chuyên viên tư vấn giỏi, tâm huyết, có nhiều năm kinh nghiệm trong ngành, chúng tôi luôn coi việc bảo vệ quyền lợi cho khách hàng là sứ mệnh hành nghề Luật sư của của mình, đồng hành với thân chủ giải quyết triệt để mọi rủi ro pháp lý.

Apollo cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật chuyên sâu, toàn diện cho cá nhân và doanh nghiệp, sự hài lòng của quý khách là niềm hân hạnh của Công ty chúng tôi!

Apollo

 Sáng tạo giá trị - Kiến tạo Bình an