Đăng Ký Biến Động Đất Đai - Quy Định Pháp Luật Mới Nhất - Luật Apollo

Khi người dân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì phải đăng ký biến động đất đai. Ngoài ra còn có những trường hợp khác mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải tiến hành đăng ký biến động đất đai. Vậy đăng ký biến động đất đai là gì? Các trường hợp nào phải đăng ký biến động đất đai. Thủ tục tiến hành đăng ký biến động đất đai thực hiện ra sao? Sau đây là một vài thông tin về vấn đề trên được Luật Apollo tổng hợp và hướng dẫn.

Cơ sở pháp lý

Luật Đất đai 2013

Nghị định 43/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Nghị định 01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật Đất đai

Thông tư 33/2017 hướng dẫn nghị định 01/2017

Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính 

Đăng ký biến động đất đai là gì?

Căn cứ vào khoản 3 Điều 3 thông tư 24/2014 thì:

“Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.”

Đăng ký đất đai là việc mà người sử dụng đất và người được giao đất phải thực hiện tại cơ quan có thẩm quyền. Đăng ký đất đai gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động. Ta có thể hiểu đăng ký lần đầu là trường hợp mà mảnh đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ có thời gian sử dụng ổn định lâu dài, có một trong các giấy tờ theo quy định Điều 100 Luật đất đai nay tiến hành đăng ký để được cấp giấy chứng nhận. 

Đăng ký biến động là mảnh đất đó đã được cấp giấy chứng nhận và có những thay đổi về kích thước, chủ sở hữu, ranh giới đất, để bảo đảm quyền lợi của mình cũng như để khi xảy ra tranh chấp dễ giải quyết pháp luật quy định việc đăng ký biến động đất. Luật đất đai và nghị định hướng dẫn quy định các trường hợp cụ thể đối với từng loại đăng ký lần đầu hoặc đăng ký biến động mà cá nhân, chủ sở hữu phải tiến hành thực hiện khi rơi vào những trường hợp đó.

Các trường hợp phải đăng ký biến động đất đai

Theo khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, đăng ký biến động đất đai được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp sổ đỏ hoặc đã đăng ký cấp sổ đỏ mà có thay đổi dưới đây:

(1) Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

(2) Đổi tên;

(3) Thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

(4) Thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

(5) Chuyển mục đích sử dụng đất;

(6) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

(7) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất;

(8) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của riêng vợ/chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

(9) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

(10) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

(11) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

(12) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

=> Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.

Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.

Thời hạn đăng ký biến động đất đai

Được quy định tại Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 và Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017 ta có thời hạn phải đăng ký biến động đất đai là:

• Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm 1, 2, 8,9, 10 và 11 nêu trên trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
• Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất là không quá 10 ngày.

Nhìn chung, thời hạn đăng ký đất đai được pháp luật quy định nhằm mục đích thúc đẩy các cá nhân/ hộ gia đình chủ động trong việc hoàn tất thủ tục pháp lý để việc quản lý đất đai diễn ra suôn sẻ, tránh tình trạng khi có tranh chấp lại có sự không thống nhất các vấn đề trên thực tế lẫn trên giấy tờ khi đó việc giải quyết sẽ vô cùng nan giải. Nếu hết thời hạn mà người sử dụng đất không tiến hành đăng ký thì sẽ tùy theo từng trường hợp mà bị xử lý, thông thường sẽ là xử phạt vi phạm hành chính (phạt tiền). 

Tuy nhiên, trên thực tế rất có nhiều trường hợp không tiến hành đăng đăng ký biến động do không biết về việc mình phải đăng ký cũng như tiến hành đăng ký tại cơ quan nào. Một số trường hợp cố tình không đăng ký vì nghĩ sẽ không có rủi ro phát sinh.

Thủ tục đăng ký biến động đất đai

Thủ tục đăng ký biến động đất đai là các bước cần làm đề người sử dụng đất có thể tiến hành đăng ký biến động. Nắm rõ thủ tục giúp cá nhân dễ dàng thực hiện việc đăng ký hơn mà không cần mất quá nhiều thời gian công sức do thủ tục hành chính về bản chất đã khá phức tạp.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đăng ký

Hồ sơ đăng ký biến động đất đai được quy định tại Khoản 4 Điều 7 Thông tư 33/2017. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động về sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất do người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được đổi tên; giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên; thay đổi về hạn chế quyền sử dụng đất; thay đổi về nghĩa vụ tài chính; thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký, cấp Giấy chứng nhận gồm có:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động:

• Văn bản công nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trường hợp cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình thay đổi họ, tên;
• Bản sao sổ hộ khẩu đối với trường hợp thay đổi người đại diện là chủ hộ gia đình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp thay đổi người đại diện là thành viên khác trong hộ;
• Văn bản thỏa thuận của cộng đồng dân cư được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp cộng đồng dân cư đổi tên;
• Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về tình trạng sạt lở tự nhiên đối với trường hợp giảm diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất do sạt lở tự nhiên;
• Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp người sử dụng đất được miễn giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định của pháp luật;
• Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thay đổi hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên Giấy chứng nhận đối với trường hợp có hạn chế theo quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; trường hợp có thay đổi hạn chế theo văn bản chuyển quyền sử dụng đất thì phải có văn bản chấp thuận thay đổi hạn chế của người có quyền lợi liên quan, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận;
• Bản sao một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thể hiện nội dung thay đổi đối với trường hợp thay đổi thông tin về tài sản gắn liền với đất đã ghi trên Giấy chứng nhận.

Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký biến động

Theo khoản 1 Điều 85 Nghị định 43/2014 người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Theo Khoản 2 Điều 60 nghị định 43/2014 nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả. Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

 Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra hồ sơ

Theo khoản 2 Điều 85 nghị định 43/2014 văn phòng đăng ký đất đai, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh, huyện có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc:

• Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất hoặc trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa có bản đồ địa chính, chưa trích đo địa chính thửa đất;
• Trường hợp đăng ký thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà hoặc công trình xây dựng mà không phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc không có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin phép thì gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý, cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
• Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật;

Bước 4: Trả kết quả

Sau khi xem xét đánh giá, cơ quan chức năng sẽ:

- Xác nhận sự thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp (đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền của mình).

- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường (đối với trường hợp không thuộc thẩm quyền của cơ quan mình)

- Cơ quan chức năng sẽ ra thông báo cho người sử dụng đất/cá nhân ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất.

Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh, huyện chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có) và cuối cùng là trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để ủy ban xã trao lại với người đề nghị đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất kết hợp với đăng ký biến động về các nội dung tại Điều 85 Nghị định 43/2014 thì thực hiện thủ tục trên đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Trên đây là nội dung Luật Apollo giải đáp cho bạn đọc về đăng ký biến động đất đai. Nếu bạn đang gặp phải những vấn đề hay thắc mắc về đất đai cần được tư vấn, hãy liên hệ ngay tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi để được tư vấn miễn phí.

Apollo cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật chuyên sâu, toàn diện cho cá nhân và doanh nghiệp, sự hài lòng của quý khách là niềm hân hạnh của Công ty chúng tôi!

Apollo

Sáng tạo giá trị - Kiến tạo Bình an