Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Theo Quy Định Pháp Luật - Luật Apollo

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thủ tục chuyển giao quyền sử dụng, quyền định đoạt đất từ bên bán sang bên mua. Từ đó, bên bán sẽ không có quyền sử dụng trên mảnh đất mà mình đã chuyển nhượng, đã bán. Cũng như bên mua sẽ được sử dụng, hưởng các quyền đó theo nội dung hợp đồng. Vậy điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm những gì? Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm những bước nào? Sau đây là một vài hướng dẫn từ Luật Apollo về vấn đề trên. 

Cơ sở pháp lý

1. Luật Đất đai 2013

2. Nghị định 43/2014 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại điểm c Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 và việc chuyển nhượng phải do chính người có quyền sử dụng hợp pháp miếng đất (người bán/người chuyển nhượng) hoặc người này ủy quyền cho người thứ ba thực hiện việc chuyển nhượng lại cho một chủ thể khác (người mua/người nhận chuyển nhượng). Tuy nhiên đối với hộ gia đình khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có sự đồng ý hoặc sự thỏa thuận của các thành viên trong gia đình thì quá trình chuyển đổi quyền sử dụng đất mới diễn ra nhanh chóng, dễ dàng.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ thể phải đáp ứng các điều kiện đó là:  

► Điều kiện thứ nhất

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 như sau: 

"3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;

c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính."

- Trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền”. 

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

► Điều kiện thứ hai

Người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013.

► Điều kiện thứ ba

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Hồ sơ yêu cầu công chứng tại Văn phòng công chứng bao gồm:

• Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;
• Dự thảo hợp đồng (nếu có);
• Bản sao giấy tờ tùy thân;
• Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

- Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai bao gồm:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Giấy tờ khác: Căn cước công dân, sổ hộ khẩu hai bên (nếu có).

Các bước chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Về quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 79 Nghị định 43/2014 NĐ–CP hướng dẫn Luật Đất đai cụ thể ta có thể hiểu theo những bước sau:

Bước 1: Hai bên chuẩn bị các giấy tờ bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (người bán/người chuyển nhượng), Căn cước công dân, sổ hộ khẩu (nếu có), giấy đăng ký kết hôn (trường hợp độc thân xin thêm giấy xác nhận tình trạng hôn nhân). 

Bước 2: Hai bên nộp hồ sơ đến văn phòng đăng ký đất đai và văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bước 3: Bên chuyển nhượng/người bán nhận tờ khai thuế thu nhập cá nhân, bên nhận chuyển nhượng/bên mua nhận tờ khai lệ phí trước bạ từ văn phòng đăng ký đất đai. 

Bước 4: Nộp tiền thuế thu nhập cá nhân đối với người bán/nhận chuyển nhượng. Thuế thu nhập cá nhân là bên bán phải nộp do có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thuế thu nhập cá nhân này được xác định như sau: Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất = 2% x Giá chuyển nhượng.

Nộp tiền lệ phí trước bạ tại Văn phòng đăng ký đất đai. Lệ phí trước bạ do bên mua chịu và được xác định như sau:Tiền lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá tính lệ phí trước bạ. Trong đó: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá một mét vuông đất (đồng/m2).

Các loại lệ phí khác như: Lệ phí địa chính, lệ phí thẩm định…

Bước 5: Người mua nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn  phòng đăng ký đất đai.

Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai 2013

Được quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 đó là:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện

Theo Điều 192 Luật Đất đai 2013 ta có các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện là:

• Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
• Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
• Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.

Trên đây là nội dung Luật Apollo giải đáp cho bạn đọc về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu bạn đang gặp phải những vấn đề hay thắc mắc về đất đai cần được tư vấn, hãy liên hệ ngay tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi để được tư vấn miễn phí.

Apollo cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật chuyên sâu, toàn diện cho cá nhân và doanh nghiệp, sự hài lòng của quý khách là niềm hân hạnh của Công ty chúng tôi!

Apollo

Sáng tạo giá trị - Kiến tạo Bình an