Chuyển Đổi Đất Nông Nghiệp Sang Đất Ở Theo Quy Định Pháp Luật- Luật Apollo

Hiện nay, xuất phát từ nhu cầu của người dân nhằm khai thác, tránh lãng phí tài nguyên đất đai, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất diễn ra khá phổ biến, đặc biệt là chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở. Vậy, chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở phải đáp ứng những điều kiện gì? Chi phí được quy định ra sao? Thủ tục chuyển đổi được tiến hành như thế nào?

Dưới đây là những kiến thức pháp luật cần biết về Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở, được Luật Apollo tổng hợp và hướng dẫn một cách chi tiết nhất!

Căn cứ pháp lý:

Luật Đất đai 2013

Nghị định 43/2014 hướng dẫn Luật Đất đai

Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất

Nghị định 126/2020 hướng dẫn Luật Quản lý thuế

Điều kiện và thẩm quyền chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở

Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở phải đáp ứng được các điều kiện do pháp luật quy định. Căn cứ theo điều 52 Luật Đất đai 2013, cơ quan nhà nước sẽ cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất dựa trên 2 điều kiện sau:

• Một là, diện tích đất cần chuyển đổi thuộc kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Hai là, phải có nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở là một trong các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo điều 59 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thuộc về ủy ban nhân dân cấp tỉnh và ủy ban nhân dân cấp huyện. Cụ thể:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.
• Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện không được ủy quyền việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Các chi phí phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất

Tiền sử dụng đất

Điều 2 Nghị định 45/2014 về thu tiền sử dụng đất quy định như sau:

Khi chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở; hoặc đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở, tiền sử dụng đất được tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Khi chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở, công thức tính tiền sử dụng đất như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Theo quy định của điều 18 Nghị định 126/2020 hướng dẫn Luật Quản lý thuế, chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo. Chậm nhất là 90 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo thông báo.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận

Khoản chi phí này thuộc thẩm quyền quyết định của hội đồng nhân dân tại các tỉnh, mức nộp không quá 100.000 đồng/lần cấp.

Lệ phí trước bạ

Hiện nay, đa số các trường hợp không phải nộp, chỉ áp dụng đối với trường hợp cấp giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí.

Công thức tính lệ phí trước bạ như sau:

Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0,5%

Lệ phí trước bạ phải được nộp chậm nhất là sau 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo, trừ trường hợp người sử dụng đất được ghi nợ lệ phí trước bạ.

Phí thẩm định hồ sơ

Do loại phí này thuộc thẩm quyền của hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên mức thu giữa các tỉnh thành là không giống nhau và không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này.

Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở

Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở được quy định tại nghị định 43/2014 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, có nội dung như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ: Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hồ sơ gồm:

Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu)

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất:

Thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ thuộc về Sở Tài nguyên và Môi trường (đối với tổ chức) hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường (đối với cá nhân, hộ gia đình)

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm tiến hành thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Thời hạn giải quyết hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ, trong thời hạn 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, chỉnh sửa hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật

Bước 4: Nhận kết quả: Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại cơ quan tài nguyên và môi trường nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở không phải là một vấn đề quá phức tạp. Tuy vậy, người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật để có thể tiến hành chuyển đổi một cách nhanh chóng, tránh rườm rà, mất thời gian.

Nếu bạn đang gặp phải những vấn đề về Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở cần được tư vấn, hãy liên hệ ngay tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi để được tư vấn miễn phí:

Công ty Luật TNHH Apollo với đội ngũ Luật sư và Chuyên viên tư vấn giỏi, tâm huyết, có nhiều năm kinh nghiệm trong ngành, chúng tôi luôn coi việc bảo vệ quyền lợi cho khách hàng là sứ mệnh hành nghề Luật sư của của mình, đồng hành với thân chủ giải quyết triệt để mọi rủi ro pháp lý.

Apollo cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật chuyên sâu, toàn diện cho cá nhân và doanh nghiệp, sự hài lòng của quý khách là niềm hân hạnh của Công ty chúng tôi!

Apollo

 Sáng tạo giá trị - Kiến tạo Bình an