Quy Định Của Pháp Luật Về Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở - Luật Apollo

Hợp đồng mua bán nhà ở là một giấy tờ pháp lý để thực hiện việc hợp tác giữa các chủ thể của hai bên để phục vụ nhu cầu thiết yếu của mỗi cá nhân, mỗi hộ gia đình. Như ông cha ta thường nói “An cư mới lạc nghiệp” là sức đúc kết tâm lý, mong muốn chung của mọi người,vì tài sản gắn liền với đất trong đó có nhà ở. Vậy hợp đồng mua bán nhà ở là gì? Hợp đồng mua bán nhà ở được quy định thế nào?

Trong bài viết này hãy cùng Luật Apollo  tổng hợp chi tiết nhất về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam.

Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở 

Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản của các bên về việc chuyển quyền sở hữu nhà ở; theo đó bên bán có nghĩa vụ giao nhà và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua theo quy định pháp luật về nhà ở; bên mua có nghĩa vụ nhận nhà và thanh toán tiền cho bên bán theo quy định của pháp luật trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà 

• Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng mua bán tài sản: do vậy, nó cũng có đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng mua bán. Hợp đồng mua bán nhà ở có ba đặc điểm pháp lý:
• Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ: bên mua và bên bán nhà ở đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau.
• Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng ưng thuận: kể từ thời điểm các bên đã thỏa thuận và thống nhất ý chí với nhau về những nội dung cơ bản của hợp đồng thì hợp đồng đó được coi đã xác lập.
• Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù: khoản tiền mà bên mua nhà ở phải thanh toán cho bên bán nhà ở theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật là khoản đền bù cho việc bên mua nhận phần nhà hoặc ngôi nhà và quyền sở hữu đối với phần nhà, ngôi nhà do bên bán chuyển giao.
• Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu đối với phần nhà hoặc ngôi nhà của bên bán sang cho bên mua nhà ở.

Điều kiện về giao kết hợp đồng mua bán nhà ở

Người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự.

• Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Trong đó, điều cấm của pháp luật được xác định là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. - Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hoàn toàn tự nguyện;
• Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực tại thời điểm giao kết hợp đồng. 

Nội dung quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán nhà ở 

Nội dung của hợp đồng mua bán nhà là tổng hợp các điều khoản mà các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng đã thỏa thuận. Cá điều khoản đó xác định quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết hợp đồng.  

Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở

► Quyền của bên bán nhà ở

• Yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận;
• Yêu cầu bên mua trả tiền đúng thời hạn, theo phương thức đã thoả thuận;
• Yêu cầu bên mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thoả thuận;
• Không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền nhà như đã thoả thuận.

► Nghĩa vụ của bên bán nhà ở

• Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán, nếu có;
• Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua;
• Giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua;
• Thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật.

Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở 

► Quyền của bên mua nhà ở

• Được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã thoả thuận;
• Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thỏa thuận;
• Yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn; nếu không giao hoặc chậm giao nhà thì phải bồi thường thiệt hại.

► Nghĩa vụ của bên mua nhà ở

• Trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, theo phương thức đã thoả thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm bên bán giao nhà và tại nơi có nhà;
• Nhận nhà và hồ sơ về nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận;
• Trong trường hợp mua nhà đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của người thuê như thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.

Các trường hợp xảy ra tranh chấp trong hợp đồng mua bán

Tranh chấp  liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hiện nay rất đa dạng và phong phú nhưng những trường hợp có thể xảy ra tranh chấp trong hợp đồng mua bán  sau đây:

• Tranh chấp do vi phạm hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở.

Tình trạng hợp đồng mua bán nhà không có chứng nhận của cơ quan công chứng  hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền diễn ra khá phổ biến. Các tranh chấp chủ yếu bao gồm: hợp đồng mua bán nhà không lập thành văn bản; hoặc có lập thành văn bản nhưng không công chứng, chứng thực.

• Tranh chấp do vi phạm sự tự nguyện của các chủ thể.

Bản chất của quan hệ pháp luật dân sự là các bên phải tham gia một cách tự nguyện, bình đẳng. Vì vậy khi một bên tham gia giao dịch do bị lừa dối,đe dọa thì có quyền yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu.

• Tranh chấp do một bên không tuân thủ các điều kiện về chủ thể theo quy định của pháp luật.

Khi tham gia giao dịch vào hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung thì phải được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu. Tuy nhiên trong thực tế, có khá nhiều trường hợp các bên tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở có đối tượng là nhà ở thuộc sở hữu chung, nhưng lại không có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu, các tranh chấp thuộc trường hợp này là khá phổ biến , chiếm một tỷ lệ lớn trong các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở.

• Tranh chấp do vi phạm điều cấm của pháp luật.

Thực tế hiện nay xuất hiện không ít các thủ đoạn bằng thủ đoạn gian dối để bán nhà cho người khác, vi phạm điều cấm của pháp luật. Đối với những trường hợp này, khi phát hiện ra, hợp đồng mua bán nhà ở sẽ bị tuyên vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên , do vi phạm điều cấm của pháp luật, nên bên có hành vi vi phạm có thể phải chịu những trách nhiệm khác bên ngoài trách nhiệm dân sự do hành vi vi phạm của mình gây nên như trách nhiệm hành chính, hình sự.

Trên đây là nội dung, thông tin Luật Apollo giải đáp cho bạn đọc về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam 

Nếu bạn đang gặp phải những vấn đề về hợp đồng mua bán cần được tư vấn, hãy liên hệ ngay tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi để được tư vấn miễn phí:

Luật Apollo cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật chuyên sâu, toàn diện cho cá nhân và doanh nghiệp, sự hài lòng của quý khách là niềm hân hạnh của Công ty chúng tôi!

Apollo

Sáng tạo giá trị - Kiến tạo Bình an