Hợp Đồng Đặt Cọc Mua Đất - Quy Định Của Pháp Luật 2022 - Luật Apollo

Hợp đồng đặt cọc mua đất là một trong các loại hợp đồng phổ biến hiện nay, đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng đối với trường hợp đặt cọc mua đất hai bên có thể không thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên khi không thực hiện theo hợp đồng thì một trong hai bên sẽ phải chịu các hậu quả. Vậy hợp đồng đặt cọc mua đất là gì? Có cần công chứng hợp đồng này không. Sau đây là một vài hướng dẫn từ Luật Apollo gửi tới bạn đọc.

Cơ sở pháp lý

Bộ luật dân sự
Luật Đất đai

Luật công chứng

Hợp đồng đặt cọc mua đất có bắt buộc công chứng không? 

Hợp đồng đặt cọc mua đất là hợp đồng được tiến hành trước khi các bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng (mua bán) nhà đất. Theo quy định của pháp luật mà cụ thể là ở Bộ luật dân sự năm 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014 thì không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. 

Tuy nhiên để hạn chế rủi ro và các tranh chấp không đáng có thì các bên nên tiến hành công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc mua đất.

Làm thế nào để hai bên ràng buộc trách nhiệm

Điều 328 Bộ luật dân sự quy định về Đặt cọc thì

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Tuy nhiên, nếu trong giấy biên nhận tiền không thỏa thuận rõ đây là hợp đồng đặt cọc thì bên nhận tiền sẽ không bị phạt cọc mà nghĩa vụ các bên vi phạm sẽ khác với đặt cọc. Khi đó khoản tiền đó sẽ coi như tiền trả trước - là khoản tiền để thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Khi đó có tranh chấp xảy ra thì trừ khi các bên có thỏa thuận thì sẽ làm theo thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì sẽ giải quyết theo 2 cách sau:

- Nếu bên đưa tiền từ chối thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trước đó sẽ được nhận lại và các bên không phải chịu trách nhiệm gì cả. 

- Nếu bên nhận tiền từ chối thực hiện hợp đồng thì khoản tiền đó sẽ trả lại cho bên đưa tiền và các bên không phải chịu trách nhiệm gì cả.

=> Như vậy, người dân cần lưu ý vì trên thực tế có nhiều trường hợp một trong các bên vi phạm, bên kia muốn bên vi phạm chịu trách nhiệm nhưng không có thỏa thuận nên không xử lý được.

Trách nhiệm khi một trong hai bên vi phạm hợp đồng

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Như vậy, khi một trong hai bên từ chối thực hiện hợp đồng đặt cọc mua đất thì sẽ phải chịu trách nhiệm theo hai trường hợp:

- Nếu bên đưa tiền từ chối việc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc (tiền đặt cọc) sẽ thuộc về bên nhận tiền.

- Nếu bên nhận tài sản đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì sẽ phải trả tiền (tài sản đặt cọc) kèm theo đó là một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản (tiền) đặt cọc.

Tất nhiên đối với các giao dịch dân sự các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận về việc có phạt đặt có phạt đặt cọc hay không, phạt bao nhiêu (thấp hơn hoặc cao hơn tài sản đặt cọc), phạt cọc trả bằng tiền hay bằng tài sản khác cùng giá trị, địa điểm thời gian giải quyết tranh chấp…miễn các thỏa thuận đó không trái đạo đức xã hội và pháp luật. Ví dụ tiền đặt cọc hay tiền phạt cọc có được do phạm pháp từ buôn bán người thì thỏa thuận đó sẽ bị coi là vô hiệu. Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Lưu ý trong hợp đồng đặt cọc mua đất 

• Mặc dù các bên được tự thỏa thuận, quyết định những gì sẽ có trong hợp đồng. Để hợp đồng đặt cọc mua đất có giá trị pháp lý cao hơn thì các bên nên có những điều khoản sau đây trong hợp đồng

- Điều khoản về thông tin bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc: Thông tin về họ và tên, tuổi, căn cước công dân, địa chỉ.

- Điều khoản về đối tượng hợp đồng: Đối tượng là tài sản để đặt cọc (tiền, vàng, tài sản có giá trị khác). Nếu là tiền thì phải ghi rõ là tiền Việt Nam hay ngoại tệ. Nhận đặt cọc để chuyển nhượng cho mảnh đất ở địa chỉ nào, có giá chuyển nhượng là bao nhiêu (quy định để tránh chênh lệch giá đất thời điểm chuyển  nhượng và thời điểm đặt cọc), tờ bản đồ số mấy, được cấp giấy chứng nhận thời gian nào, đứng tên ai. Cần ghi rõ mảnh đất có diện tích bao nhiêu (bằng chữ và số), mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc đất (tránh rơi vào tình trạng mảnh đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người không chuyển nhượng được đất). Có tài sản gắn liền với đất không, nếu có nhà hoặc tài sản khác (cây cối) thì tiến hành định giá đo đạc ghi rõ thông tin.

- Điều khoản về phương thức đặt cọc và thanh toán: Quy định đặt cọc và thanh toán trả bằng tiền mặt hay chuyển khoản hay gửi nhờ bà con, hay gửi chuyển phát nhanh (quy định rõ trách nhiệm các bên và tốt nhất bên đặt cọc và bên nhận cọc nên nhận tài sản tận tay và có biên bản xác nhận đã nhận tài sản đặt cọc hoặc ghi đã nhận cọc cùng ký tên vào hợp đồng đặt cọc mua đất). 

Quy định cả về thời gian hoàn thiện đặt cọc chia ra làm mấy đợt trong bao nhiêu ngày phải hoàn thành. Sau khi hoàn thành đặt cọc thì bao nhiêu ngày tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Không được quy định chung chung vì dễ xảy ra trường hợp bên nhận đặt cọc chậm hoặc cố tình trì trệ việc thực hiện chuyển nhượng đất đai. Ví dụ nên quy định sau 30 ngày kể từ ngày bên đặt cọc hoàn thiện nghĩa vụ đưa tiền cho bên đặt cọc bên nhận đặt cọc phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng với bên đặt cọc.

- Điều khoản về giải quyết tranh chấp khi các bên vi phạm hợp đồng. giải quyết tranh chấp theo hòa giải hay do Tòa án, đối với việc phạt cọc quy định như thế nào (cao hơn hay thấp hơn luật định). 

- Điều khoản về việc công chứng hay chứng thực do bên nào thực hiện, phí công chứng do ai chịu. Trên thực tế xảy ra trường hợp hai bên đùn đẩy nhau dẫn tới không bên nào chịu thực hiện việc này cả. Vì vậy việc trong hợp đồng có điều khoản này là cần thiết.

- Cam đoan của các bên. Cần quy định cam đoan của bên đặt cọc sẽ thanh toán nốt số tiền còn lại khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay khi nào. Cam đoan của bên nhận đặt cọc về các thông tin liên quan đến mình và liên quan đến mảnh đất. Hai bên cam đoan về việc ký kết hợp đồng này là tự nguyện, không bị cưỡng ép hay lừa dối, chủ thể có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.

- Ngoài ra hai bên có thể thỏa thuận thêm nhiều điều khoản khác và quy định chi tiết hơn tùy vào nhu cầu và thỏa thuận của hai bên. Tuy nhiên cần lưu ý là xảy ra rất nhiều trường hợp bên đặt cọc không kiểm tra thông tin của bên nhận đặt cọc đến khi có tranh chấp hay không liên lạc được với bên nhận đặt cọc thì không biết bên đó ở đâu và là ai. Dẫn đến khi muốn cơ quan có thẩm quyền giúp giải quyết cũng rất khó khăn và mất nhiều thời gian. Đối với những vụ việc mà tài sản đặt cọc thấp thì chấp nhận mất số tiền đặt cọc đó. Hoặc có vụ việc khéo dài hàng chục năm. 

• Hợp đồng đặt cọc viết tay vẫn có hiệu lực, tránh rơi vào các trường hợp để hợp đồng vô hiệu.

Điều 119 Bộ luật dân sự quy định về Hình thức giao dịch dân sự thì giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Mặt khác điều khoản liên quan đến đặt cọc không có quy định đặt cọc phải đánh máy nên hợp đồng đặt cọc mua đất viết tay vẫn có hiệu lực. 

Để hợp đồng đặt cọc không vô hiệu thì theo Điều 122 Bộ luật dân sự quy định Giao dịch dân sự vô hiệu khi 

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 đó là các điều kiện sau đây:

- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

- Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

=> Như vậy, để chắc chắn trong các giao dịch liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải có hợp đồng đặt cọc mua đất, và hợp đồng này phải có điều khoản hoặc có ghi nhận về đặt cọc, khẳng định đó là hợp đồng đặt cọc và trách nhiệm của các bên nếu vi phạm. Và hợp đồng đó nên được công chứng và chứng thực để đạt được giá trị cao về pháp lý.

Trên đây là nội dung Luật Apollo giải đáp cho bạn đọc về hợp đồng đặt cọc mua đất. Nếu bạn đang gặp phải những vấn đề hay thắc mắc về lĩnh vực hợp đồng cần được tư vấn, hãy liên hệ ngay tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi để được tư vấn miễn phí.

Luật Apollo cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật chuyên sâu, toàn diện cho cá nhân và doanh nghiệp, sự hài lòng của quý khách là niềm hân hạnh của Công ty chúng tôi!

Apollo

Sáng tạo giá trị - Kiến tạo Bình an