Hợp Đồng Mua Bán Đất Theo Quy Định Của Pháp Luật

Đất đai là nguồn của cải là tài sản cố định, việc mua bán đất luôn được mọi người quan tâm. Vậy hợp đồng mua bán đất là gì? Điều kiện của hợp đồng mua bán đất, Hợp đồng mua bán đất xảy ra tranh chấp khi nào? Và pháp luật quy định gì về hợp đồng mua bán đất?

Luật Apollo sẽ giải đáp chi tiết về hợp đồng mua bán đất và quy định pháp luật về hợp đồng mua bán đất trong bài viết dưới đây.

Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự năm 2015, Luật đất đai 2013.

Khái niệm về hợp đồng mua bán đất 

Hợp đồng mua bán đất là hợp đồng dân sự thông dụng phát sinh khi thực hiện giao dịch bất động sản, theo đó, người bán và người mua sẽ cùng thỏa thuận điều khoản hợp đồng và chấp hành một cách nghiêm chỉnh theo quy định của pháp luật.

Hợp đồng mua bán nhà đất phải được thành lập thành văn bản dựa trên cơ sở tự nguyện và thỏa thuận của các bên và được xác nhận của cơ quan nhà nước bằng hình thức công chứng, chứng thực.

►Như vậy hợp đồng mua bán đất thực chất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

Điều kiện của hợp đồng mua bán đất 

► Về hình thức của hợp đồng

Vì đất đai là một lại tài sản đặc biệt nên hình thức của hợp đồng mua bán đất cũng cần phải đáp ứng được điều kiện nhất định. Những điều kiện hình thức hợp đồng mua bán đất cần phải có là:

Hợp đồng mua bán đất phải được lập thành văn bản.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản.

► Điều kiện của đất để được ký kết hợp đồng mua bán.

Theo luật đất đai hiện hành, thửa đất được phép là đối tượng của giao dịch mua bán phải đáp ứng được các điều kiện sau:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

► Về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng.

Các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất đai cần phải đáp ứng được những điều kiện cơ bản như các giao dịch dân sự khác, cụ thể:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự;
• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, cưỡng ép.

Ngoài ra, chủ thể thực hiện giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất còn cần phải đáp ứng được điều kiện riêng như:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
• Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.

Hiệu lực của hợp đồng mua bán đất 

Theo quy định của pháp luật, hợp đồng mua bán nhà đất được công chứng sẽ có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu, trừ trường hợp hợp đồng công chứng bị vô hiệu.

Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định giá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau:

“1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác”.

Như vậy, hợp đồng mua bán đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) có hiệu lực kể từ ngày công chứng. Do đó, trường hợp hợp đồng mua bán đất phát sinh hiệu lực thì sau khi giao kết hợp đồng, cần thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Các trường hợp xảy ra tranh chấp hợp đồng khi mua bán đất

► Tranh chấp hợp đồng mua bán đất do một bên chậm nghĩa vụ hợp đồng

Căn cứ khoản 1 Điều 424 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ:

“Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý nhưng bên có nghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng”.

► Tranh chấp hợp đồng mua bán đất do lừa dối

Theo Điều 127 Bộ luật dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép: 

“Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình”

Ví dụ: Ông A ký hợp đồng mua bán đất ở với ông B ở Quận Đống Đa. Nền đất là 140m2 bên bán là ông B đồng ý bán diện tích một nửa là 70m2. Ông B chắc chắn rằng lô đất có thể tách thửa và sang tên nhanh chóng. Theo hợp đồng ông B phải đảm bảo cao trong việc lô đất có đủ điều kiện để thực hiện giao dịch. Tuy nhiên sau khi hoàn thành việc đặt cọc thì phát hiện mảnh đất không đủ điều kiện để tách thửa ra theo quyết định của UBND TP Hà Nội.

⇒ Như vậy tranh chấp hợp đồng mua bán đất này tồn tại sự lừa dối trong giao dịch vì bên bán đã không trung thực khi giao kết hợp đồng. Vì ông B đã hứa hẹn với khách hàng về việc miếng đất có thể tách thửa và sang tên nhanh chóng nhưng thực tế lại không đủ điều kiện để thực hiện tách thửa. Trong trường hợp này quý khách có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối.

Trên đây là nội dung, thông tin Luật Apollo giải đáp cho bạn đọc về Quy định pháp luật về hợp đồng đặt cọc.

Nếu bạn đang gặp phải những vấn đề về hợp đồng đặt cọc cần được tư vấn, hãy liên hệ ngay tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi để được tư vấn miễn phí:

Luật Apollo cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật chuyên sâu, toàn diện cho cá nhân và doanh nghiệp, sự hài lòng của quý khách là niềm hân hạnh của Công ty chúng tôi!

Apollo

Sáng tạo giá trị - Kiến tạo Bình an