Hợp Đồng Đặt Cọc Theo Quy Định Của Pháp Luật - Luật Apollo

Ngày nay khi các giao dịch dân sự không ngừng gia tăng về quy mô, số lượng thì hợp đồng đặt cọc là biện pháp đảm bảo thường thấy được sử dụng trong các giao dịch mua bán. Chắc hẳn bạn đã nghe tới các nội dung như hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đặt cọc mua đất, đặt cọc thực hiện hợp đồng… Vậy đặt cọc là gì? Mức phạt vi phạm của hợp đồng đặt cọc thế nào? Có những hình thức đặt cọc nào?.

Dưới đây là những kiến thức về Hợp đồng đặt cọc theo quy định pháp luật:

Căn cứ pháp lý:

Bộ Luật dân sự 2015

Luật đất đai 2013

Nghị định 21/2021/ NĐ-CP Quy định thi hành bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng đặt cọc?

► Khái niệm hợp đồng đặt cọc

Theo quy định tại khoản 1 điều 328 Bộ luật dân sự 2015:

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc là hợp đồng được lập ra với mục đích để đảm bảo giao kết một hợp đồng dân sự khác và để thực hiện một hợp đồng dân sự đã giao kết đúng với thỏa thuận.

► Đặc điểm của hợp đồng đặt cọc

Bao gồm 02 bên: bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Tùy vào sự thỏa thuận trong hợp đồng của các bên mà mỗi bên có thể là bên đặt cọc hoặc bên nhận đặt cọc. Nhưng thông thường thì bên nào nắm giữ phần tài sản có sẵn như có nhà để bán, cho thuê thì sẽ phải đầu tư công sức, tiền bạc để thực hiện công việc thì sẽ trở thành bên nhận đặt cọc.

Thứ nhất, đối tượng của đặt cọc là những vật có giá trị hoặc các vật có tính thanh toán cao như là tiền thì nó vừa mang chức năng bảo đảm thể hiện sự chắc chắn, vừa mang chức năng thanh toán.

Thứ hai, trong hợp đồng đặt cọc; tùy theo thỏa thuận mà bên này; hoặc bên kia là người đặt cọc. Bên đặt cọc là bên dùng tiền; hoặc vật có giá trị khác của mình giao cho bên kia giữ để đảm bảo việc giao kết trong hợp đồng 

Thứ ba, hợp đồng đặt cọc thực hiện 2 chức năng : có thể là bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc cho việc thực hiện hợp đồng; hoặc nhằm cả hai mục đích trên. 

Các loại tranh chấp trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất

1. Đặt cọc mua bán đất không đủ điều kiện chuyển nhượng

Theo quy định của Luật đất đai 2013 đất đai phải đáp ứng những điều kiện cụ thể như sau mới được phép chuyển nhượng:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186, khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013);

• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Tranh chấp do bên nhận tiền đặt cọc không có quyền bán đất.

Mục đích của việc ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất là để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó nếu hợp đồng mua bán đất không thực hiện được do bên nhận đặt cọc không có quyền thực hiện các giao dịch mua bán đất, hoặc chỉ có quyền một phần (quyền sử dụng đất là tài sản chung vợ chồng; thuộc quyền sử dụng chung của cả hộ gia đình; do nhiều người đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;....) thì hợp đồng đặt cọc mua bán đất có thể bị tuyên vô hiệu.

3. Tranh chấp về quyền- nghĩa vụ giữa các bên

Tranh chấp này phát sinh trong quá trình các bên thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán đất đến khi chính thức ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi một trong hai bên không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo hợp đồng mà gây ảnh hưởng, thiệt hại đến quyền lợi của bên kia thì bên gây thiệt hại phải có trách nhiệm bồi thường tương ứng với thiệt hại bên còn lại phải chịu.

4. Tranh chấp về mức phạt cọc, bồi thường thiệt hại.

Tài sản đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất có thể được dùng để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng mua bán đất, thực hiện nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng mua bán đất, hoặc cả hai. Nếu hợp đồng mua bán đất được thực hiện thì khoản tiền đặt cọc đó được trừ luôn vào nghĩa vụ trả tiền. Khi phát sinh tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất các bên có thỏa thuận mức phạt cọc khác, nếu không thỏa thuận được thì thực hiện theo nguyên tắc nêu trên.

Mức phạt vi phạm của hợp đồng đặt cọc

Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự thì các bên được phép thỏa thuận về mức phạt khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (gọi tắt là phạt cọc). Trong trường hợp các bên không thỏa thuận thì mức phạt cọc cũng được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Theo quy định trên thì mức phạt khi từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất như sau:

• Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Ví dụ: A thỏa thuận mua nhà của B với giá 600 triệu đồng, A đặt cọc 60 triệu đồng cho B để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà. Đến ngày hẹn, B không chịu bán nữa. Vậy B có trách nhiệm trả lại cho A 50 triệu đồng và phải đưa thêm 50 triệu đồng nữa cho A vì đã vi phạm hợp đồng đặt cọc. 

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong trường hợp đặt cọc

► Đối với bên đặt cọc

Theo đó, tại Điều 38 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định bên đặt cọc có các quyền và nghĩa vụ sau:

1. Bên đặt cọc có quyền yêu cầu bên nhận đặt cọc ngừng việc khai thác, sử dụng đối với tài sản đặt cọc thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị
2. Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc hoặc đưa tài sản đặt cọc tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc đồng ý;
3. Thanh toán cho bên nhận đặt cọc ký cược chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc. Chi phí hợp lý này là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà trong điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc phải thanh toán để đảm bảo tài sản đặt cọc không bị mất, không bị hủy hoại hoặc không bị hư hỏng;
4. Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc được sở hữu tài sản đặt cọc;
5. Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.

► Bên nhận đặt cọc có các quyền và nghĩa vụ sau:

1. Yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc
2. Có quyền sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp nếu bên đặt cọc vi phạm về giao kết, thực hiện hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác 
3. Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, không được sử dụng tài sản đó
4. Không xác lập giao dịch dân sự, sử dụng tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc
5. Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quy định.

Trên đây là nội dung, thông tin Luật Apollo giải đáp cho bạn đọc về Quy định pháp luật về hợp đồng đặt cọc.

Nếu bạn đang gặp phải những vấn đề về hợp đồng đặt cọc cần được tư vấn, hãy liên hệ ngay tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi để được tư vấn miễn phí:

Luật Apollo cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật chuyên sâu, toàn diện cho cá nhân và doanh nghiệp, sự hài lòng của quý khách là niềm hân hạnh của Công ty chúng tôi!

Apollo

Sáng tạo giá trị - Kiến tạo Bình an