Tranh Chấp Đất Đai Có Sổ Đỏ - Những Vấn Đề Cần Lưu Ý - Luật Apollo

Tranh chấp đất đai có thể do nhiều nguyên nhân khác nhau và là tình trạng mà người sử dụng đất không mong muốn. Tranh chấp đã có sổ đỏ có lợi gì cho người sử dụng đất và để giải quyết tranh chấp cần chuẩn bị những giấy tờ gì?

Dưới đây là những kiến thức pháp luật cần biết về Tranh chấp đất đai có sổ đỏ theo quy định mới nhất được Luật Apollo tổng hợp và hướng dẫn một cách chi tiết nhất.

>>> Xem thêm: Luật sư tư vấn Tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai có sổ đỏ

Tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ pháp luật đất đai.”

Như vậy, tranh chấp đất đai là tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất như tranh chấp về ranh giới đất liền kề, ngõ đi; tranh chấp chồng lấn đất…

Cần lưu ý: Đối với các tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, tranh chấp chia tài sản chung của vợ chồng, tranh chấp giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất… là tranh chấp liên quan đến đất đai chứ không phải là tranh chấp đất đai.

Sổ đỏ, bìa đỏ là cụm từ người dân sử dụng để gọi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

➥ Như vậy, Tranh chấp đất đai có sổ đỏ là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất, thửa đất hai hay nhiều bên tranh chấp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Các trường hợp thường gặp khi tranh chấp đất đai có sổ đỏ

Tranh chấp ranh giới liền kề

Tranh chấp với các chủ sử dụng đất bên cạnh. Một bên chủ thể không tôn trọng, duy trì ranh giới chung có hành vi lấn chiếm, thay đổi mốc giới.Hoặc cũng có thể tranh chấp xảy ra khi các bên không xác định được với nhau về ranh giới phân chia quyền sử dụng đất.

Tranh chấp lối đi chung

Đây là trường hợp tranh chấp khi một chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không có đủ lối đi ra đường công cộng. 

Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp do các bên không thống nhất được việc mở lối đi chung. Hoặc một bên tự ý mở lối đi chung trên đất thuộc quyền sở hữu của bên kia hay tự ý lấn chiếm lối đi chung.

Tranh chấp đất cấp chồng lấn

Đất bị cấp chồng lấn là trường hợp một diện tích đất nhưng được ghi nhận tại hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tranh chấp đòi lại đất 

Thửa đất đang tranh chấp thuộc quyền sử dụng hợp pháp của một bên nhưng bị một bên khác chiếm hữu, sử dụng. 

Ví dụ: Tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở mà nguồn gốc đất tranh chấp là do ông cha để lại, do mua bán, được tặng cho, được thừa kế hoặc khai hoang, phục hóa... Nhưng vì chiến tranh phải sơ tán đi nơi khác hoặc do làm ăn gặp khó khăn, chủ đất cũ bỏ đi nơi khác sinh sống… mà không trực tiếp quản lý, sử dụng nữa. Nên người khác đã tự ý đến mảnh đất đó xây nhà ở sử dụng canh tác liên tục, lâu dài.

Hệ quả của tranh chấp đất đai có sổ đỏ

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ trường hợp nhận thừa kế tại khoản 1 Điều 168, khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013).
• Đất không có tranh chấp
• Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
• Còn thời hạn sử dụng đất

► Như vậy, nếu như có tranh chấp đất đai thì người sử dụng đất sẽ phải chịu hệ quả và không thể thực hiện các giao dịch sau:

• Không được chuyển nhượng, tặng cho
• Không đủ điều kiện để sang tên sổ đỏ, bị từ chối hồ sơ sang tên, đăng ký biến động, cấp mới sổ đỏ;
• Không được thế chấp quyền sử dụng đất

Tranh chấp đất đai có sổ đỏ - Cách thức giải quyết

Hầu hết các dạng tranh chấp thường gặp đều có hai cách giải quyết cơ bản, đó là hoà giải và khởi kiện ra Toà án. Tương tự, đối với tranh chấp đất đai có sổ đỏ cũng vậy.

Hòa giải tranh chấp đất đai có sổ đỏ

Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải cơ sở (hòa giải tại thôn , xóm, làng, tổ dân phố, tổ dân cư….) thì gửi đơn yêu cầu hòa giải đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để được hòa giải.

Nội dung Hoà giải tranh chấp đất đai như sau:

• Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai. 
• Trong thời hạn không quá 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu, UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai.
• Việc hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc không thành của UBND cấp xã. 

Lưu ý: 

Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác. 

Sau đó, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tranh chấp đất đai có sổ đỏ: khởi kiện ra Tòa án 

Tại khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 quy định: 

Đối với tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì đương sự có quyền khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền giải quyết.

Những giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 gồm:

• Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

Hồ sơ khởi kiện

Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ về cơ bản gồm các giấy tờ sau:

• Đơn khởi kiện
• Giấy tờ nhân thân của bên khởi kiện: Sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân
• Giấy tờ nhân thân của bên bị kiện: Chứng minh nhân dân/căn cước công dân
• Giấy tờ chứng minh tranh chấp: Biên bản hòa giải tranh chấp đất đai
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013; Hợp đồng, giấy tờ mua bán chuyển nhượng đất; Biên lai, hóa đơn, biên bản giao nhận giữa các bên tranh chấp; Trích đo bản đồ qua các thời kỳ, sổ mục kê, bản đồ địa chính...

Thủ tục khởi kiện 

Bước 1: Nộp 01 bộ hồ sơ khởi kiện đến TAND có thẩm quyền. Người khởi kiện có thể nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi qua đường bưu điện. 

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý đơn khởi kiện

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:

• Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
• Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án 
• Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
• Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Bước 3: Nộp tiền tạm ứng án phí và thụ lý vụ án

Khi hồ sơ khởi kiện đã đúng và đầy đủ, Tòa án ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ. Tiền tạm ứng án phí được nộp tại Cơ quan thi hành án. 

Trong thời gian 07 ngày kể từ ngày nhận được thông báo nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp biên lai đã nộp tiền cho Tòa án. Sau đó, Tòa án sẽ ra vào sổ thụ lý và gửi thông báo thụ lý vụ án đến các đương sự. 

Bước 4: Tham gia tố tụng tại Tòa theo trình tự, thủ tục Bộ luật Tố tụng Dân sự

Tòa án tiến hành các công việc sau:

• Lấy lời khai của các đương sự
• Tiến hành xác minh, thu thập tài liệu cần thiết cho quá trình giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết)
• Lấy lời khai của những người liên quan. Việc thu thập, lấy ý kiến của những người liên quan như hộ dân sinh sống xung quanh. Ý kiến tổ trưởng tổ dân phố, cán bộ địa chính quản lý đất tại địa phương.
• Định giá đất đã có sổ đỏ. Nhiều trường hợp các bên tranh chấp không thống nhất được giá trị quyền sử dụng đất. 
• Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải. Sau khi đã thu thập được đầy đủ hồ sơ tài liệu thì Tòa án sẽ công khai chứng cứ. Tại đây chứng cứ và tài liệu do các bên cung cấp sẽ được Tòa án công khai. Việc công khai này nhằm mục đích để các bên có có cái nhìn khách quan hơn về vụ việc.

Bước 5: Mở phiên tòa xét xử sơ thẩm

Trường hợp các bên không thể hòa giải được thì Tòa án sẽ mở phiên tòa xét xử. 

Trên đây là nội dung Luật Apollo giải đáp cho bạn đọc về Thời hiệu khởi kiện Tranh chấp đất đai theo quy định pháp luật hiện hành và những kiến thức pháp luật liên quan.

Nếu bạn đang gặp phải những vấn đề về Tranh chấp đất đai cần được tư vấn, hãy liên hệ ngay tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi để được tư vấn miễn phí:

Công ty Luật TNHH Apollo với đội ngũ Luật sư và Chuyên viên tư vấn giỏi, tâm huyết, có nhiều năm kinh nghiệm trong ngành, chúng tôi luôn coi việc bảo vệ quyền lợi cho khách hàng là sứ mệnh hành nghề Luật sư của của mình, đồng hành với thân chủ giải quyết triệt để mọi rủi ro pháp lý.

Apollo cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật chuyên sâu, toàn diện cho cá nhân và doanh nghiệp, sự hài lòng của quý khách là niềm hân hạnh của Công ty chúng tôi!

Apollo

Sáng tạo giá trị - Kiến tạo Bình an